アパート大家の年収は？仕事内容から収入を増やすコツ、撤退するタイミングまで徹底解説

アパート大家は不労所得を得られるため、アパート経営を検討している方も多いのではないでしょうか。アパート経営を考えている方が気になるのは、アパート大家の実際の収入額です。

今回の記事では、アパート大家の平均年収額や収入の内訳について紹介します。

また、収入を増やすためのコツや大家に向いている人の特徴も解説するので、アパート大家になりたい方はぜひ参考にしてみてください。

アパート大家の平均年収は？

国税庁の「令和元年度 申告所得税標本調査」によると、令和元年の不動産所得者による平均所得額は521万円であると発表されました。これは、1ヶ月あたり約43万円の収入がある計算です。

所得階級別の所得金額の構成割合を見てみると、不動産所得者の大部分を占めているのが500〜1,000万円以下で、その割合は29.1％です。また、300〜500万円以下の割合が17.4％なので、全体の約半数が300〜1,000万円の不動産収入を得ていることが分かります。

この数字は、アパート大家の収入だけではありません。あくまで不動産所得全体なので、大規模なマンションやテナントビル、賃貸区分マンションなどによる収入も含まれています。

アパート大家の収入源

アパート大家の主な収入源は家賃収入ですが、その他にも収入源があります。ここでは、アパート大家の収入内訳を詳しく解説します。

アパート経営における収入の内訳

アパート経営における収入の内訳と相場は、以下の通りです。

内訳	相場
家賃	8万円/月(1K)
共益費/管理費	家賃の5～10%/月(4,000円～8,000円/月)
駐車場賃料	約3万円～/月(周辺相場により異なる)
礼金	家賃の1～2ヶ月分(8万円～16万円)
更新料	家賃の1ヶ月分(8万円)
その他(自動販売機や太陽光発電機など)	自動販売機(1万円ほど/月)

東京の家賃相場や駐車場賃料は、地域によって異なります。また、礼金なしの物件もあるので気を付けましょう。

家賃収入

家賃収入とは、以下の収入を指します。

• 家賃額
• 共益費・管理費
• 駐車場賃料

アパート大家の収入と言えば、家賃収入を思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。しかし、実際は家賃だけでなく、共益費・管理費や駐車場賃料も家賃収入に含まれます。

共益費・管理費とは、毎月受け取るもので家賃の5〜10％が相場です。駐車場賃料も毎月受け取り、周辺相場によって金額が異なります。都内では3〜5万円が相場です。

ただし、常に満額の収入が入るわけではありません。入居後から数か月の家賃を無料にするフリーレントを利用すると、その期間の家賃収入は発生しません。また、入居者数と月額家賃により家賃額が決まるため、空室があるとその分家賃収入は減ってしまいます。

家賃収入以外の収入

家賃収入以外の収入は、以下の3種類です。

• 礼金
• 更新料
• その他

礼金とは、新規の入居者が賃貸借契約締結時に支払う謝礼金です。家賃の1〜2カ月ほどの料金が支払われます。ただし、近年では礼金が0円の物件も増加しているため、収入にならない可能性もあるでしょう。

更新料は家賃の1カ月ほどが相場で、入居者が賃貸契約を更新する際に受け取れる料金です。退去対策として更新料を割引したり、無料にしたりする物件も増えています。

その他は、アパートの敷地内に自動販売機を設置したり、屋根に太陽光発電を設置したりすることで得られる収入などです。

入居時に支払われる敷金ですが、退去時に返還する必要があるため収入には含まれません。

アパート経営に必要な主な支出

アパートを経営する際は、収入だけでなく支出も発生します。通信費や交通費などの経費・税金以外で、どのような費用が必要なのでしょうか。

ここでは、定期的にかかる費用と必要に応じてかかる費用に分けて詳しく解説します。

定期的にかかる費用

定期的にかかる費用とその相場は、以下の通りです。

定期的にかかる費用	相場
ローン返済費	借り入れ分により変動
管理委託料	家賃収入の5％ほど
保険料	1万円ほど/年(アパートの種類により変動)
水道光熱費	1万円ほど/月(アパートの規模により変動)

各費用の概要は、以下の通りです。

ローン返済費
金融機関から融資を受けローンを組んだ場合、毎月一定額を返済する必要があります。

管理委託料
契約手続き・家賃回収・クレーム対応などの管理業務を委託する場合に支払う料金です。

保険料
大家が入っておいた方がいい保険として火災保険と地震保険が挙げられます。都内の単身者向けアパートの場合、地震保険付きの火災保険の相場は年間1万円ほどです。

水道光熱費
共用部の費用は大家が負担することになります。料金はアパートの規模によって変動しますが、毎月1万円ほどが相場です。

必要に応じてかかる費用

必要に応じてかかる費用と相場は、以下の通りです。

必要に応じてかかる費用	相場
建物修繕費	30年間で1戸あたり200万円程度
仲介手数料	交渉により変動(原則家賃1ヶ月分の0.54倍が上限)
広告費(入居者募集費)	家賃の1～2ヶ月分ほど
立ち退き料	家賃の6か月分ほど
解体費用	構造や地域によって変動

各費用の概要は、以下の通りです。

建物修繕費
建物修繕費とは、退去後の原状回復費用や維持管理のためのメンテナンス費用・リフォーム費用などを指します。

仲介手数料
仲介会社に支払う報酬です。

広告料(入居者募集費)
入居者募集の広告を出す際に発生する費用です。

立ち退き料、解体費用
アパートを建て替える場合、入居者の立ち退き料や解体費用が発生します。

アパート大家の仕事内容と委託先

アパート大家の仕事は多岐に渡りますが、大きく分けると賃貸管理と建物管理の2種類です。

特に自主管理を選んだ場合、仕事量は多くなります。大家の仕事量を減らすには、物件の管理を管理会社に委託するのがおすすめです。仕事の負担を減らしたい方は、管理会社に委託しましょう。

ここでは、アパート大家の仕事内容と管理会社に委託する際のメリットやデメリット、委託先の選び方について解説します。

アパート大家の仕事内容

アパート大家の主な仕事は、以下の通りです。

項目	内訳	内容
入居者の募集	仲介業者選び	不動産仲介業者を選ぶ
	入居者の調査	入居者を調査し、入居を受け入れるか判断する
入居者への対応	家賃の集金	入居者から家賃が振り込まれているか確認する
	修繕依頼の対応	共用部のメンテナンスや入居者から修繕依頼があった場合に対応する
	クレーム対応	入居者同士のトラブルに対応する
	退去時の対応	退去の立ち会いや敷金の精算、クリーニングなどの手配を行う
建物管理	日常的に行う管理	共用部・敷地内の掃除やメンテナンスを行う
	空室対策	管理会社や仲介業者と共に空室対策をする
	大規模修繕の計画	定期的に修繕し、資産価値を維持する

管理会社に業務を委託できる

上記の仕事は、管理会社に委託することができます。先程説明した通り委託管理費は、家賃収入の5%ほどが相場です。

ここでは、メリットやデメリット・管理会社選びのコツを紹介します。

自主管理と委託管理のメリット・デメリット

自主管理と委託管理のメリット・デメリットは、以下の通りです。

	委託管理	自主管理
メリット	・手間が減る ・効率がいい ・副業として大家になれる ・現地にいなくてもいい ・なにかあっても相談できる	・費用の節約になる ・知識が増える ・物件の変化に気付くようになる
デメリット	・委託費用がかかる ・仲介手数料がかかる ・委託先によって質が違う ・管理会社と齟齬が生まれ、自分が考えていない状況になる可能性もある	・常に現状を把握しなければならない ・手間と時間がかかる ・現地にいなくてはならない ・本業に支障が出る可能性がある ・トラブルやクレーム対応をする必要がある

管理会社選びのコツは？

管理会社を選ぶ際に押さえておきたいポイントは、以下の通りです。

• 様々な業務を幅広く受け持ってくれる
• 空室相談に乗ってくれる
• 委託費用が相場よりも高過ぎない
• 物件から通える距離にある
• 担当者が丁寧で感じが良い

一口に管理会社といっても、業務の質や内容には幅があります。頼んだ管理会社に不満がある場合は、管理会社の変更を検討するのがおすすめです。

日中は本業で忙しく、副業としてアパート経営を考えている方は、管理会社に委託しましょう。

アパート大家のなり方は？

特別な資格や経験がなくても、アパート大家になることができます。不動産を所持していない方が大家になるためには、物件探しや売買などの手順を踏む必要があります。

ここでは、詳しい手順を解説するので、参考にしてみてください。

①物件探し

アパート大家になるために、まずは経営する物件を探しましょう。事前に予算を決め、その予算に合った賃貸物件を不動産会社やインターネットで探します。

立地や間取りなど、条件に優先順位を付けておくのが物件探しのポイントです。そうすることで理想の物件が探しやすくなります。また、気になった物件は実際に自分の目で見て確認しましょう。

エリアが決まっている場合は、そのエリアの不動産会社に立ち寄るのも1つの方法です。ネットには公開されていない物件を紹介してもらえる可能性もあります。

また、アパート経営は新築と中古、一棟投資、区分投資などで大きく異なります。そのため、事前に物件のタイプをある程度決めてから探すのがおすすめです。

②売買・ローン契約

購入したい物件を決めたら、その物件を扱っている不動産会社と売買契約を交わします。資金が豊富で一括購入が可能であれば、物件の引き渡しと経営の開始にそれほど時間がかからないでしょう。

しかし、一括で購入できない場合、金融機関の不動産投資ローンを組む必要があります。金融機関の審査に通過しなければ、ローンを組むことはできません。

審査に通りローンを組めたら、融資金を使って不動産会社から物件を購入しましょう。ローンを組んだとしても、物件購入時に頭金や諸経費を支払わなければなりません。購入時に費用がかからない訳ではないので、注意が必要です。

③入居者募集

物件の購入が済んだら、その物件の入居者を募集しましょう。入居者募集は大家ではなく、不動産会社に依頼するのが一般的です。

依頼方法は、複数の業者に依頼する一般募集と、1社のみに依頼する専任募集の2パターンがあります。

専任募集で1社に依頼したとしても、その業者が複数に募集依頼を出すため、結果的に複数の業者が募集を行ってくれるでしょう。1社のみのやりとりで複数の業者に依頼できるため、あまり手間がかかりません。

募集が始まったら依頼した業者のホームページにアクセスして、物件情報に誤りがないか確認しましょう。

物件の案内に魅力を感じない場合、業者を変更したり増やしたりすることも検討してみてください。

アパート大家が収入を増やすためのコツ

アパート大家になると不動産所得を得られますが、気を付けた方が良いポイントもいくつかあります。収入を増やすためには、そのポイントを押さえることが大切です。

ここでは、アパート大家が収入を増やすためのコツを3つ紹介します。

自己資金の割合を高くする

1つ目は、初期費用に対して、自己資金の割合を高くすることです。最低でも1割以上用意しておくのがおすすめです。より高い収益性を求めるなら、2割以上用意しておきましょう。

アパート大家になるためには、まず経営する物件をローンで購入する必要があります。また、物件を購入したら終わりではありません。アパート経営には保険料や委託料、光熱費などのコストがかかります。

十分な自己資金がないと、突然の修繕など大きな出費があった際に対応できません。安定したアパート経営を行うためには、自己資金の準備が大切です。

物件があるエリアの調査を行う

2つ目は、物件があるエリアの調査を行うことです。収益性の高いアパート経営を行うためには、立地が重要です。人口が多いまたは人の流れが多いエリアを選びましょう。

また、そのエリアの住宅需要も重要です。住宅需要がなければ、入居者をあまり期待できません。住宅需要の高いエリアの物件を探すことをおすすめします。

さらに、エリアの物件に対するニーズにも注目しましょう。ニーズに合った設備に投資するなどして、他の物件との差別化を図れます。競合物件に負けないような工夫を考えてみてください。

管理会社を変える

3つ目は、管理会社を変えることです。すでにアパート経営を行っている大家の方は、管理会社の変更を検討してみましょう。管理会社を変更するだけで、収入が上がる可能性があります。

アパート経営の基本は満室経営であり、入居者が多いほど収入が増えます。そのため、できる限り空室を出さない、空室が出てもすぐに客付けのできる管理会社がおすすめです。

空室が埋まらないと悩んでいるのであれば、空室対策や客付けに力を入れている管理会社に変更してみてはいかがでしょうか。

アパート大家にはどんな人が向いている？

アパートの大家には、どのような人が向いているのでしょうか。

ここでは、アパート経営を成功させやすい人の特徴を3つ紹介します。自分に当てはまるかチェックしてみてください。

副業としてアパートを経営する人

副業としてアパートを経営すると以下のようなメリットがあります。

• リスクヘッジができる
• ローンの審査が通りやすい
• 節税できる

副業としてアパート大家になる方を、通称サラリーマン大家と呼びます。給与所得と不動産所得の2つの収入源が確保できるため、空室が多くなっても経済的に安心できるでしょう。

また、給与所得があるとローンの審査に通りやすいのもメリットです。滞納の心配が減るため、専業大家よりも審査が有利になります。

ただし、アパートローンの審査には借主の情報だけでなく、アパートの収益見込みも審査対象です。エリアの情報を収集し、ニーズに合った物件を経営しましょう。

給与所得との損益通算で節税ができるのもメリットの1つです。

土地を所有している人

アパート経営のために新しく土地を購入するより、元々土地を所有している方が収益性の高いアパート経営を行える可能性が高いです。

物件を購入してアパート大家になる場合、土地所有者の考え方に左右され、思ったようなアパート経営ができない可能性もあります。

一方、土地を所有しているとアパート経営だけではなくさまざまな土地活用ができます。場合によってはアパートではなく、マンション経営の方が向いている場合もあるかもしれません。アパート経営に縛られることなく収入を得られます。

定期借地権や等価交換による土地活用を行うことも可能なので、土地を持っていて安定した収入を得たい方は検討してみてください。

情報集収をしっかりとできる人

収益性の高いアパート経営をするためには、景気や物件の周辺環境の変化に対応する必要があります。所有する物件の状態をこまめに確認することが大切です。

副業でアパート大家になる方の多くは、建物管理を管理会社に委託します。収益を伸ばしたいのであれば、管理自体を委託していても空室率や設備の状況は自身でも把握しましょう。自分の物件に関する情報収集を怠らず、問題がある場合は積極的に対策を考えることが重要です。

また、物件を購入したからといってすぐに大きな収入を得られるわけではありません。ローンの返済や修繕費の積立が必要なので、不労所得になるまで気長に待つことも大切です。

アパート大家が抱えるリスク

アパート大家は不労所得を得られる一方、収入が減ってしまうリスクもあります。どのようなケースで収入が減ってしまうのでしょうか。

ここでは、アパート大家が抱えるリスクについて3つ紹介します。

空室発生のリスク

空室が発生すると、その分家賃収入が下がってしまいます。また、空室が出るとリフォームなどの空室対策が必要になり費用がかさんでしまうでしょう。

空室対策のために広告費を高くし入居促進キャンペーンをしたり、フリーレント期間を設けたりすると収入は下がってしまいます。

収入が減って修繕費が足りなくなる可能性も否定できません。不十分な修繕は入居率の低下につながり、さらに空室が増えるという悪循環に陥ります。空室発生はアパート大家にとって大きなリスクです。

また、空室がなくとも滞納が発生するリスクも考えられます。対策としては、家賃債務保証会社を利用するのがおすすめです。これまでは連帯保証人を付ける場合もありましたが、保証人に支払い能力がなくなる可能性もあります。連帯保証人の変更は難しいため、確実に保証できる保証会社を選びましょう。

家賃が下がるリスク

家賃は新築時を最高額とし、その後少しずつ下がっていくと考えておきましょう。

物件の築年数が増えると老朽化や陳腐化が目立ってきます。その状態で付近に新築の物件が建ってしまうと、入居希望者の人気はその物件に集まってしまうでしょう。入居率を上げるために、家賃を下げる必要が出てきます。

また、物件のあるエリアの利便性が下がり家賃相場が下がる可能性もあるので、注意が必要です。

経費がかさむリスク

修繕費や広告費などの経費がかさむと、家賃収入が減ってしまいます。そのため、経費をどのように削減するのか考えるのが大切です。

賃貸物件の場合、入退去時に行う修繕の他に、約10年に1回の大規模修繕も必要です。大規模修繕は費用が高く、長期的に積み立てておく必要があります。経費がかさむと積立も難しくなるため、対策が必要です。

大家がアパート経営から撤退するタイミング

アパート経営を行っていると、辞めたいと感じることもあるかもしれません。どのようなタイミングがアパート経営のやめ時なのでしょうか。

ここでは、大家がアパート経営から撤退するタイミングを3つ紹介します。

経営が悪化したとき

空室が多く、新規の入居も見込めない場合は撤退するタイミングです。収入が発生しないのであれば、経営を続けていても意味がありません。

アパート経営には、物件を維持するために修繕費や管理費が必要です。物件が古くなると必要な費用が増えるため、家賃収入が発生しない場合は赤字になる可能性が高いです。

赤字物件を相続した時

赤字物件を相続した場合、経営を打ち切り売却するか、経営再生を目指すかのどちらかを選ぶ必要があります。

赤字物件は一刻も早く売却したくなるのではないでしょうか。しかし、まずは再生できる可能性を考えてみましょう。

築年数や立地条件を検討し、再生可能なら売却することで損をする可能性もあります。よく考えた上で、それでもアパート経営を辞めたいなら撤退するタイミングです。

アパート経営に成功した時

アパート経営に成功し目標を達成した場合も撤退するタイミングです。

目標を達成したら物件を売却し、投資損失を最小限に抑えることを出口戦略と言います。購入時よりも高く売却できるなら、出口戦略として理想的なタイミングです。

収入が下がり新規入居者も見込めない状況で、相場よりも高く売却できるなら撤退を検討してみましょう。経営を辞めた後に新たな投資に挑戦することもできます。

まとめ

アパート大家の年収や仕事内容、収入を増やすコツ、撤退するタイミングについて解説しました。令和元年の不動産所得者の平均年収額は521万円です。アパート経営は家賃収入がメインですが、その他にも礼金や更新料などが収入に含まれます。

大家の仕事は多岐に渡るため、管理会社に管理を委託するのがおすすめです。また、物件を建てるエリアをよく吟味し、収入に不満を感じる場合は管理会社の変更も検討してみましょう。経営の回復が見込めないときや目標を達成した場合は、撤退も視野に入れてみてください。

アパート大家になりたいという方は、この記事を参考に収入やリスクを検討してみましょう。