アパート経営に欠かせない修繕積立金！修繕費用の目安や積み立てる方法を徹底解説！

修繕費は、アパート経営に欠かせない費用です。どれだけ日々の修繕を適切に行っていても、大規模な自然災害などで思わぬ修繕工事が必要になることもあります。

今回の記事では、そのような万が一に備えるための修繕積立金について徹底解説します。

この記事を読めば、アパートの修繕費用や積み立てる方法を知ることができます。アパートの修繕について悩みを抱えるオーナーの方は、ぜひ参考にしてみてください。

マンション以外も必要！アパート経営に欠かせない修繕積立金とは？

アパート経営をする以上、その外観や内装を維持するのはオーナーとしての責務です。そのためには、アパートの修繕を行う必要があります。

思わぬトラブルにより発生する修繕費や、日々定期的にかかる修繕費に当てるお金が、修繕積立金です。

余裕のあるアパート経営を行うためには、計画的に修繕積立金を貯めなければいけません。

アパートに必要な4種類の修繕と費用の目安

ここでは、アパートに必要な4種類の修繕について解説します。アパートに必要な修繕のタイミングや費用の目安は、以下の通りです。

①原状回復(小規模修繕)

原状回復の内容や費用の目安などは以下の通りです。

修繕の種類	内容	タイミング	費用の目安	注意点
①原状回復(小規模修繕)	クロスの張り替え、フローリング・畳の張り替えなど	入居者退去時	数万円から20万円程度	入居者の責任範囲外の修繕はオーナー負担。
②大規模修繕	外壁や屋根、共用部、ベランダなどの修繕など	数年から数十年に1度	数百万円から最大1,000万円程度	建物の劣化の程度によるが、15年前後で発生する。
③予防修繕	経年設備交換やリフォーム、シロアリ対策など	1年から数年に1度	数万円から数十万円	戸数が多いほど費用が膨らむ。
④補修	給湯器やエアコンなど設備の故障、自然災害による破損の修繕	損傷都度	数万円から数十万円	予測困難な災害や事故に備えて修繕費用を積み立てる必要がある。

原状回復とは、入居者が退去する際に部屋を入居前の状態に戻すことです。通常の原状回復であれば、ハウスクリーニング作業のみで済むことが多いです。ただし、損傷や劣化の度合い、理由によっては、入居者負担で原状回復を行うケースもあります。

国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、オーナーと入居者のどちらが原状回復の費用を負担すべきかは、以下の通りです。

オーナー負担により原状回復すべきもの

• ポスターやカレンダーを壁に貼った痕跡
• 日光などによるクロスや畳の変色
• 自然災害により発生した窓や壁などの破損

入居者負担により原状回復すべきもの

• 故意の毀損
• 飼育するペットによる傷や臭い
• 重量物を設置するために壁に開けた穴

②大規模修繕

大規模修繕の内容や費用の目安などは以下の通りです。

修繕の種類	内容	タイミング	費用の目安	注意点
②大規模修繕	外壁や屋根、共用部、 ベランダなどの修繕など	数年から数十年に1度	数百万円から最大1千万円程度	建物の劣化の程度によるが、 15年前後で発生する。

アパートの修繕で最も多くの費用がかかるのは、屋根や外壁、ベランダなどの共用部の修繕です。屋根であれば塗装の塗り替えや屋根材の葺き替え、外壁であれば塗装の塗り替えや損傷・劣化箇所の張り替えなどが該当します。

これらの屋根や外壁工事では、仮設足場の設置が必要になることも多く、工期が長いです。そのため、多くの費用がかかりがちです。

このような大規模修繕は、突発的な修繕を予防し、建物の資産価値を維持するために行われます。

③予防修繕

予防修繕の内容や費用の目安などは以下の通りです。

修繕の種類	内容	タイミング	費用の目安	注意点
③予防修繕	経年設備交換やリフォーム、 シロアリ対策など	1年から数年に1度	数万円から数十万円	戸数が多いほど費用が膨らむ。

予防修繕では、経年劣化した設備を修繕・交換したり、シロアリ対策を行ったりします。これは、大きな修繕が必要にならないよう予防的に行う修繕です。

アパート経営では、長期的な空室を避けるためのリフォームや模様替えを行います。これらも予防修繕の1つです。古くなったエアコン等の設備交換や、クロスの張り替え等も建物の資産価値を維持する上で重要です。

④補修

補修の内容や費用の目安などは以下の通りです。

修繕の種類	内容	タイミング	費用の目安	注意点
④補修	給湯器やエアコンなど設備の故障 自然災害による破損の修繕	損傷都度	数万円から数十万円	予測困難な災害や事故に備えて 修繕費用を積み立てる必要がある。

補修は、設備の急な故障、突発的な自然災害や事故などによる損傷の修繕のことです。設備の故障や入れ替えは、必要な機材さえ揃えば短期間で終わります。費用も安価で済むので、予測を立てやすいです。

しかし、自然災害による損傷の修繕は突発的なものなので、実際に発生するまで分かりません。長期間かかることもあり、費用も高額になる可能性があります。予測のしづらい補修ですが、大規模修繕や予防修繕を計画的に行うことで、事前に補修を防ぎ、費用を抑えることもできます。

突発的な補修に対して備えつつ、大規模修繕や予防修繕を計画的に行うことで、突発的な補修費用の軽減をするのがおすすめです。

アパート経営に修繕金の積立が必要な理由

ここまで解説してきたように、アパート経営をしていく上で修繕は切っても切り離せないものです。そして、アパート経営を成功させるためには、修繕積立金についても押さえておく必要があります。

アパート経営に修繕金の積立が必要な理由は、以下の通りです。

• 計画的に積み立てることで安定的なアパート経営ができる
• あらかじめ積み立てておくことで突発的な修繕にも安心して対応できる
• 建物の修繕の計画が立てやすくなる

計画的に修繕費を積み立てることで、修繕の度に資金繰りに悩まずに済むので、安定したアパート経営が可能です。

また、あらかじめ積み立てておけば、自然災害などで建物が損傷してもすぐに修繕を行うことができます。

さらに、修繕金を積み立てることで、建物の修繕計画も立てやすくなります。

アパート経営で修繕金を積み立てるメリット

ここでは、修繕金を積み立てるメリットについて解説します。

修繕金を積み立てるメリットは、主に以下の4つです。

• 大規模修繕にかかる費用の負担が減る
• 細かい修繕計画が立てられる
• 思わぬトラブルが起きた際に転用できる
• 資産価値を保てる

大規模修繕にかかる費用の負担が減る

メリットの1つ目は、大規模修繕にかかる費用の負担を軽減できることです。

内容によって金額は上下しますが、大規模修繕では最低100万円前後の費用がかかります。1,000万円の大規模修繕もあるので、修繕費の積み立てが大事です。

大規模修繕に備えて修繕金を積み立てないと、実際に修繕を行う際、資金繰りに苦労してしまいます。

細かい修繕計画が立てられる

2つ目は、細かい修繕計画が立てられることです。修繕計画は、安定的なアパート経営に繋がります。

アパートの経営を始めたころから修繕金を積み立てておくと、何年後に大規模修繕を行うかなどの計画を立てやすいです。それ以外にも、古くなった設備の交換や共用部の修繕をどのタイミングで行うか、大まかにでも計画することができます。

修繕費を積み立てないとそのような計画を立てられず、突発的に起こる修繕にも対処できません。

思わぬトラブルが起きた際に転用できる

3つ目は、思わぬトラブルが起きた際に転用できることです。

どれほど細かく大規模修繕や設備の交換などの計画をしても、思わぬトラブルは発生してしまいます。代表的なものは、台風や大雨などの自然災害による建物の損傷です。

保険会社から保険が下りることもありますが、それもすぐというわけではありません。しかし、損傷箇所の修繕は早急に行う必要があります。

そのような際、修繕積立金を転用することで迅速な修繕が可能です。

資産価値を保てる

4つ目は、資産価値を保てることです。

仮に計画的な修繕を行わず、突発的な損傷などに対応していると、資金の都合で修繕が出来ない部分も出てきてしまいます。

修繕が必要な部分を修繕せずに放置しておくと、そのアパートは管理が行き届いていないという評価をされてしまいます。このような評価をされてしまうと、新たな入居者の獲得に苦労する可能性が高いです。

また、いつまでも修繕すべき箇所が放置されたままだと、入居者の退去につながる恐れもあります。

このような事態を避けるために、修繕費を積み立てて修繕を行うことが大切です。

修繕積立金の経費計上を可能にした「賃貸住宅修繕共済制度」

2022年、修繕積立金に関する画期的な制度が始まりました。それが修繕積立金の経費計上を可能にした「賃貸住宅修繕共済制度」です。アパートを経営していく上で欠かせない修繕積立金ですが、少しずつとはいえ積み立てた金額は決して小さいものではありません。

今までは、修繕積立金は収益と見なされ課税対象でした。この状況を改善するために「賃貸住宅修繕共済制度」が導入されました。この制度の導入により、今まで課税対象であった修繕積立金を経費として計上できるようになったのです。

「賃貸住宅修繕共済制度」のメリット

修繕積立金の経費計上を可能にした「賃貸住宅修繕共済制度」ですが、他にも様々なメリットがあります。

ここでは、「賃貸住宅修繕共済制度」のメリットについて解説します。

修繕積立金を必要経費として計上できる

「賃貸住宅修繕共済制度」の最大のメリットは、修繕積立金を経費計上できることです。

これまでの修繕積立金は預金として貯めておくしかなく、修繕積立金は収益として課税対象でした。

しかし、修繕積立金を共済掛金として経費計上できるようになったので、課税対象ではなくなりその分納めるべき税金も少なく済みます。

大規模修繕の計画が立てやすくなる

「賃貸住宅修繕共済」へ加入するには、長期修繕計画を作成し、共済組合に提出する必要があります。

加入の時点で長期的な修繕計画を立案するので、大規模修繕や予防修繕の計画が立てやすいです。また、オーナーは修繕のタイミングやそれにかかる費用を意識することができます。

アパート経営も長期修繕計画に則したものに変わっていくので、より効率的な積立金運用が可能です。

「賃貸住宅修繕共済制度」の注意点

ここまで、「賃貸住宅修繕共済制度」について解説してきました。しかし、いくつか注意点もあります。

ここでは、「賃貸住宅修繕共済制度」を利用する際の注意点について解説します。

この制度を利用しようと検討している方は、参考にしてみてください。

加入時に長期修繕計画書を提出する必要がある

先述したように、「賃貸住宅修繕共済制度」の加入には長期修繕計画の作成が必要です。

長期修繕計画を作成することで修繕の予定が立てられますが、長期修繕計画の作成は簡単なことではありません。

長期修繕計画を作成するには、工事業者から概算見積を取得する必要があります。工事の種類によって異なる業者に依頼する場合は、業者ごとに概算見積を作成してもらわなければなりません。

また、登記謄本や定期検査時のチェックリスト、現況写真も必要なので、書類準備に手間がかかることを意識しておきましょう。

修繕の対象は外壁・屋根・軒裏のみである

「賃貸住宅修繕共済制度」という名称なので幅広い修繕に利用できるように見えますが、実はそうでもありません。

この共済制度を利用できる修繕の対象は、屋根と外壁、軒裏のみです。階段やエレベーター、排水管などの修繕では、利用できません。

また、「賃貸住宅修繕共済制度」の目的は修繕なので、性能を向上させるような工事も対象外です。

個人事業主は修繕積立金を経費にできない

「賃貸住宅修繕共済制度」を利用すれば、修繕積立金を経費として計上できます。

一方で、個人事業主やフリーランスとしてアパートを経営し、そこに住んでいる場合は、経費として計上できません。アパートに住みながら修繕金を積み立てるのは、資産価値を増やしているとみなされるからです。

しかし、税務署が定めた一定の条件をクリアすれば、経費として認められます。簡単にまとめると、返還義務のない積立金であることが経費計上の条件です。

アパート経営で修繕金を積み立てる方法

アパート経営に欠かせない修繕金ですが、どのように積み立てたら良いか分からない方もいるのではないでしょうか。

ここでは、アパート経営で修繕金を積み立てる方法について解説します。自分に合った積み立て方法を見つけてみてください。

保険に加入する

1つ目は、保険に加入する方法です。

保険各社が提供する保険には、オーナー向けの生命保険を利用して修繕金を積み立てるプランもあります。このプランでは、オーナーに万が一のことがあった場合、保険金からの修繕金積み立てが可能です。

また、保険を解約し、返戻金を修繕積立金に充てることもできます。

生命保険を利用した修繕金の積み立ては、法人の場合、積立金が必要経費として認められるので節税にもなります。

積立定期預金を利用する

2つ目は、積立定期預金を利用する方法です。

積立定期預金は、目標額を設定し、その額を達成するまで資金を少しずつ積み立てていく方法です。最初に目標額を設定して積み立てを始めれば、引き出しや解約の時以外に手続きはありません。

共済制度や保険より検討すべきことが少なく、楽な積み立て方法と言えます。

また、積立定期預金は通常の定期預金とは異なり、積み立て途中の引き出しや途中解約も可能です。そのため、突発的な修繕にも柔軟に対応できます。

コツコツと修繕金を積み立てたいという方は、積立定期預金を検討してみてはいかがでしょうか。

修繕費が足りない際の対処法

突発的な修繕が発生した場合や、想定より修繕費が必要になった場合など、修繕費が不足する事態は十分に考えられます。

そこで、修繕費が足りない際の対処法について解説します。対処法は以下の通りです。

• 一時金を入居者から徴収する
• 修繕の実施を延期する
• リフォームローンを利用する

一時金を入居者から徴収する

まずは、不足分を入居者で均等に割って徴収するという方法です。しかし、この方法にはリスクも伴います。

なぜなら、家賃以外の修繕費を突然徴収すると言われて良い顔をする人は少ないからです。修繕の必要性に理解を求めて説得したとしても、応じてくれない人もいるでしょう。

一時金の徴収は早急で金利等もなく必要な修繕金を補えます。しかし、一時金の徴収はトラブルの種になり得るので注意が必要です。

修繕の実施を延期する

修繕費が足りない際は、修繕の実施を延期するのも1つの手です。

大規模修繕や予防修繕などの計画していた修繕であれば、必要な修繕費が貯まるまで延期するという選択もできます。

ただし、計画していた修繕は必要があって予定されているので、それを延期すると建物の資産価値を低下させる恐れがあります。

修繕を延期する際は、どのくらいの期間延期しなければならないのか把握するようにしましょう。もし長い期間の延期が必要なら、可能な範囲で修繕を行うことも検討する必要があります。

リフォームローンを利用する

修繕費が足りない場合、リフォームローンを活用し修繕を行うという対処法もあります。ローンである以上、元金返済と金利支払が必要ですが、入居者へ負担を求める必要も修繕の延期の必要もありません。

リフォームローンは無担保型と有担保型に分かれており、無担保型の方が金利が高い傾向にあります。一方、有担保型を利用すれば、ローンの対象となる建物を担保にするので、金利を低く抑えることができます。

借入金額や金利、返済期間は、リフォームローンを提供する金融機関によって違うので確認が必要です。不足している修繕金の金額を計算し、自分に合った金融機関を選択しましょう。

修繕費にはトラブルがつきもの？トラブル事例とその回避方法

アパート経営には何かとトラブルがつきものですが、修繕費にも様々なトラブルがあります。

ここでは、経営するアパートで起こり得る修繕費のトラブル事例とその対処法を解説します。

退去時の修繕費に関するトラブル

アパートの修繕費でトラブルになりやすいのが、入居者が退去する際の修繕費です。

入居者が退去した後、ハウスクリーニングや必要に応じてクロスの張り替え等の作業を行います。この際に発生した費用を誰が負担するのかというのが問題です。

近年増加しているこのようなトラブルのために、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を作成しています。トラブルが発生した際はガイドラインを参考にしつつ、オーナーと入居者の両方が納得できる形での解決を目指しましょう。

また、退去時の修繕費について事前に書面で取り決めを交わし、退去時にオーナーと入居者の両方で確認を行うのも有効です。

中古のアパートを購入した時の修繕費に関するトラブル

アパート経営を始める際は、新築アパートを建てるだけでなく、中古のアパートを購入することもあるでしょう。

中古アパートを購入する際、修繕費でトラブルが起きるケースがあります。購入前に把握できなかった損傷や破損を購入後に修繕することになり、それが原因でトラブルになるといったケースです。

このような事態を避けるために、購入の前に修繕の履歴を確認したり、普段人目に付かない部分まで細かく確認したりするのがおすすめです。想定外の修繕が起きないよう、事前調査はしっかりと行うようにしましょう。

アパート修繕は計画的に行うことが大事

アパート修繕は突然必要になることもありますが、計画的に行うことで防げる修繕もあります。

突発的な修繕による高額な修繕費の支払いを避けるためにも、修繕は計画的に行い、小さな修繕で大きな出費を抑えましょう。

ここでは、計画的なアパート修繕を行うためのポイントを紹介します。

設備入れ替えの計画を立てる

アパート設備の寿命は、設備の種類やメーカーによって異なります。しかし、設備の寿命は入居者の使い方にも大きく左右されるので、メーカーの示す期間で寿命を迎えるとは限りません。

入居者が退去した後には設備を入念に点検し、入れ替える必要があるか確認してください。

また、アパート全体の設備を細かく確認することで入れ替えのタイミングを把握しましょう。設備の入れ替えを事前に計画することで、安定的なアパート経営を行えます。

外壁・屋根の修繕及び点検計画を立てる

外壁と屋根は、建物が新築でも定期的な点検とメンテナンスが必要です。

点検やメンテナンスを怠ると、アパートの資産価値が落ち、アパートの評判も悪くなります。外壁と屋根は定期的な点検とメンテナンスを行いましょう。

そのためには、外壁と屋根の修繕及び点検計画を立てることが大切です。

修繕計画を立てる際は建物診断書を貰おう

アパートを修繕する際に1人で修繕箇所を決定するオーナーの方もいるかもしれません。

しかし、建築に関する知識が必要な劣化や損傷の見極めを全て1人で行うというのは大変な作業です。漏れが起きたり、誤った対処をしてしまうこともあります。

そのため、建築会社のような建築のプロに建物を診断してもらい、建物診断書を作成してもらうのがおすすめです。

建物診断書を基にすることで、適切な修繕計画を立てることができます。適切な修繕計画を立てることはアパート経営の安定化に繋がるので、修繕を計画する際は建物診断を受けてみてください。

アパートの修繕費を抑えるためには？

アパート経営では、屋根や外壁、内装、設備、共用部とあらゆる部分を修繕しなければなりません。常に何かしらの修繕を計画し、実施するので修繕費は高くなりがちです。

ここでは、高くなりがちなアパートの修繕費の抑え方について解説します。

定期的な修繕を行う

計画的かつ定期的な修繕を行うことで、修繕費の節約につながります。事前に計画し、定期的に修繕を行うことで、突発的な修繕を予防できるからです。

例えば、雨漏りやシロアリによる建物の劣化は、適切な時期に予防修繕を行うことで被害を防いだり最小限に抑えたりすることができます。

また、ユニットバスやガス給湯器も適切なタイミングで点検し交換することで、突発的な故障や入れ替えを防げるでしょう。

常にアパートの状態に気を配り、それぞれの部分を定期的に修繕することを心掛けましょう。そうすることで突発的な修繕を防ぎ、余計な修繕費を抑えることができます。

入居者審査を怠らない

アパートの修繕費を抑えるためには、入居者の見極めも重要です。入居者の普段の生活や部屋での過ごし方によって、修繕の頻度も内容も変わるからです。

例えば、タバコを吸う入居者であれば、退去時にはクリーニングをする必要があります。また、出張などが多く住まいを空けがちな入居者であれば、住戸の異常に気付かず損傷を見逃す恐れもあります。

これらを踏まえて、入居者審査の際は、対面で人柄や普段の生活を可能な限り確認した方が良いでしょう。

その他にも、アパートで生活する際の注意事項があれば、事前に説明するなどトラブルを回避する方法を検討してみてください。

まとめ

アパートを健全に経営していく上で修繕は必要不可欠です。

しかし、どれだけ計画的に行うか、修繕金をどのように積み立てるかによって修繕費の金額は大きく変わります。

重要なのは、しっかりと先を見据えて綿密な修繕計画を立てて、十分な修繕積立金を準備することです。滞りのない修繕は、安定的なアパート経営につながります。

ぜひ今回の記事を参考にして、アパートの修繕積立金を積み立ててみてはいかがでしょうか。