アパート経営の利回りの目安とは？計算方法や失敗しないコツなどご紹介

「アパート経営で気をつけることはある？」「アパート経営の利回りがよくわからない」など、アパート経営の利回りで悩んでいる方もいるのではないでしょうか。投資に対するリターンを算出できる利回りを計算することは、アパート経営を成功させるために役立ちます。

この記事ではアパート経営において、達成すべき利回りや利回りを求める計算方法を紹介し、例を挙げて実際にシミュレーションをします。また、アパート経営を失敗しないコツや「ROI」「CCR」といった円滑なアパート経営を目指す際に重要となる指標についても解説します。

アパートの利回り計算に困っているという方は、ぜひ今回の記事を参考にしてみてください。

アパート経営の利回りとは？

アパート経営の利回りとは、アパート経営に関する投資金に対してどのくらい利益が生まれるかを数値化したものです。利回りについてやその目安、利回りが上下する原因などについて詳しく見ていきましょう。

利回りは収益性の目安

収益の基準となるのがアパート経営の利回りです。家賃を決めるときや現在の収益がどれくらいなのかなど、アパート経営で必要な数値の目安として利用可能です。ただし、利回りは重要な指標にはなるものの、さまざまな原因から変動することもあるため、あくまでも目安として利用します。

目標は10%以上

相場やアパートの状態などによって利回りは変動しますが、全国平均は10％ほどといわれています。そのため、利回りを考える上でひとつの目安として10％という数字を頭に置いておくと良いでしょう。

また利回りの目安として5％も念頭に置いておくといいかもしれません。アパートローンの金利は2％台が相場となっているため、利回りが5％を越えているとアパートローンを返済しつつ、貯蓄を増やすことができます。修繕費などの急な出費や不動産取得税、建物管理費の支払いを円滑に進めるためにも、5％以上はキープしておくと安心でしょう。

一方、利回りの最低ラインは3％です。ただし、3％を上回っていたとしても、空室ができると一時的に利回りが3％を切ることもあります。アパートローンの支払いやアパート経営にかかる費用を考えると、最低でも3％以上の利回りを維持するようにしましょう。

利回りが高い＝儲かるではない

利回りは収益性の目安となる数値ですが、「利回りが高い＝儲かる」ではありません。利回りの定義は、投資額に対するリターンを数値化したものです。つまり、高い利回りを達成しても、投資額が少なければ収入も少なくなります。

たとえば利回りの高い投資として駐車場経営が挙げられますが、駐車場経営では30％以上の利回りを期待できます。しかしアパート経営に比べ、駐車場経営は投資額が少ないため、利回り3％のアパート経営のほうが高い収入を得られます。

利回りの高さは魅力的に映るものですが、投資額にも目を向けて収入を想定しましょう。

利回りが上下する原因

アパートの経営の利回りは上下するものです。利回りが上下する原因として挙げられるのは以下の通りです。

• 空室の発生による家賃収入の減少
• 物件の品質低下による家賃額の低下
• ランニングコストの増減

これらによって収入が変動するため、利回りが上下します。それぞれの原因を詳しく見ていきましょう。

1. ランニングコスト

ランニングコストは、アパート経営において月ごとに必要となる費用です。主なランニングコストには以下のものがあります。

• 固定資産税・都市計画税
• 管理清掃費(家賃収益の5%ほど)
• 修繕費(家賃収益の7%ほど)
• ローン返済費
• 光熱費
• 各種保険料
• 所得税・住民税

修繕費は家賃収入の7％程度となっているものの、天災や事故などでアパートに大きな破損が起こると通常以上の費用が必要になります。

2. 家賃収入

アパート経営の最たる収入源は家賃収入です。そのほか、部屋単位で支払われる月々の家賃に加え、駐車場・駐輪場などを維持するための共益費や礼金、更新料も収入になります。

退去者が出ると家賃や共益費の収入が減り更新料も得られないため、利回りが変動します。

3. 初期費用やローンの金利なども原因に

初期費用にいくらかかるかは、所有地にアパートを建築するか、土地の購入からはじめるかで大きな差が出ます。また、購入するアパートが新築なのか、中古なのかによっても初期費用は変動します。

ローンを変動金利で契約している場合は、ローンの変動により利回りが上下することも考えられます。金利変動のタイミングは、契約した金融機関によって異なるのです。

アパート経営の利回りの種類と計算方法

アパート経営に関する利回りには、「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」の3つがあり、一般的に1年単位で計算し算出します。それぞれの利回りの定義と計算方法を見ていきましょう。

1. 入居率を考慮して出す「表面利回り」

「表面利回り」はアパート購入の金額に対して年間どのくらいの利益を得られるかを表した数値です。管理費や修繕費など、アパートを維持するための経費は含まれないため、実質の利回りとは異なり、あくまで表面上の利回りとなります。

表面利回りの計算方法は以下の通りです。

表面利回り＝1年間の家賃収益÷アパートの購入金額×100(％)

表面利回りはアパート購入の検討には役立ちますが、経営をしていく上で支払わなけらばならない経費も含まれているので、注意が必要です。表面利回りの数値だけで物件は購入しないようにしましょう。

2. 満室を想定して出す「想定利回り」

「想定利回り」はアパート購入の金額に対して、全ての部屋が満室の想定で1年間の利益を求めたものです。

想定利回りの計算方法は以下の通りです。

想定利回り＝満室を想定した1年間の家賃収入÷アパート購入価格×100

実際のアパート経営で空室が全くないという状況は珍しいので、想定利回りは複数の物件をおおまかに比較・検討する際に利用すると良いでしょう。

3. 入居率と経費を含めて出す「実質利回り」

アパート購入にかかった金額と諸経費を足した金額に対し、1年間の家賃収入から諸々の経費を除いた金額の割合を示したものが「実質利回り」です。

実質利回りの計算方法は以下の通りです。

実質利回り = （ 1年間の家賃収入 – 1年間の経費 ）÷（ 物件購入価格 ＋ 取得時諸経費 ）×100（％）

実質利回りはより現実的な数値なので、把握しておくと良い数値といえます。

アパート経営の平均相場から理想的な利回りを出してみよう

アパート経営は、一般的に15〜20％の運営コストがかかるとされています。そのため、1年間の家賃収入から家賃収入の15〜20％を引いた金額が純利益になります。

以下を例に考えてみましょう。

物件種別：鉄筋アパート
物件価格：8,000万円
表面利回り：10％
家賃収入（年間）：800万円
運営費：20％

1年間の家賃収入（800万円－運営費160万円）÷物件価格8,000万円＝実質利回り8％

これをさらに1か月の収入額に換算してみます。

1か月の家賃収入 ＝ アパート購入価格8,000万円 × 実質利回り8％ ÷ 12か月 ＝ 53.3万円

1か月の家賃収入からは運営コスト以外にも、ランニングコストとしての修繕費や将来的な修繕のための積み立て金が必要となります。また、上記の計算は全ての部屋が埋まっていることを想定したものになります。

実際は緊急の支出や空室を見込んで、余裕ある利回りかどうかを検討しなければなりません。そのため、表面利回りは最低でも10％を確保しておくと安心です。

実質利回りもシミュレーションしてみよう

アパート経営をする際の表面利回りは、最低でも10％以上が理想です。ただし、表面利回りのシミュレーションだけでは、十分ではありません。

表面利回りのシミュレーションでカバーできていないものは以下の通りです。

• ローンを返済していくケース
• 物件の価値の低下による家賃の下落
• 純利益から支払う各種税金(所得税・住民税など)

前述した計算ではアパートの現金一括購入を前提としていましたが、ローンを組み、アパート経営するのであれば、実質利回りの計算で出した純利益からローンや税金を支払う必要があります。

また、アパートは経年劣化により価値が下がり、家賃は下落していきます。アパート運営に関わる支出と収入の変動を考慮すると、利回り10％では赤字になる可能性もあります。

アパート運営で支出するものは以下の通りです。

初期費用	物件価格の10％
運営費	家賃収入の15～25％
ローン返済額	家賃収入の50～60％
税金	収入額などによる

初期費用や運営費はアパートの規模や状態によって異なりますが、注意したい点はローン返済額と税金です。ローン返済額は借入先や契約内容によって金額が変わり、税金に関してはそもそも収入額がわからなければ試算できません。減価償却費という手続きを経て、ようやく正確な金額がわかります。

上記の表の数値は目安として押さえておきましょう。

最終的に利回りは8割ほどダウンすることも

実質の利回りを以下のアパートを例にシミュレーションしていきます。

物件価格：6,000万円
物件種別：鉄筋アパート(8戸)
1戸あたり家賃:6万円
家賃収入（年間）：624万円 ※おおよそ利回り10％
ローン金利：0％

先ほどの目安とすべき表に照らし合わせると以下のようになります。

初期費用(物件価格の10％)	600万
運営費(家賃収入の15～25％)	124.8万
ローン返済額(家賃収入の50％)	312万
税金(収入額などによる)	32万

※税金は一般的な支出をもとに暫定的に算出

物件価格は初期費用との合計で6,600万円。アパート運営がはじまってからの支出の合計は469万円です。実質利回りは以下の通りです。

運営費124.8万円 ＋ ローン返済額312万円 ＋ 税金32万円 ＝ 支出合計468.8万円

（家賃収入624万円 － 支出合計468.8万円）÷（初期費用600万円 ＋ 物件価格6,000万円）＝ 利回り2.35％

10％あった表面利回りは、8割ほどダウンとなりました。経年劣化により、一般的に家賃が10年で1割減少することを考えると、利回りはさらに低くなります。

アパート経営を失敗しないための5つのコツ！

アパート経営は初期投資が高く、運営開始後も維持費がかかるため、事前準備が適当でないと失敗してしまうかもしれません。アパート経営を失敗しないための5つのコツを紹介します。

低金利のローンを利用する

アパートローンの金利は借入先によって異なります。ローンを利用してアパート経営をするのであれば、なるべく低金利のローンを組み、返済の負担を減らしましょう。

借入先ごとの金利の目安は以下の通りです。

都市銀行(メガバンク)	2％台
日本政策金融公庫	1.2～2%程度
信用金庫・信用組合	2％台
ノンバンク	2.9～4.5%程度
地方銀行	1.5～3%程度

都市銀行では、契約者の利用状況に応じた優遇施策をとっており、ケースによっては1.5〜1.8％などさらに低い金利が適用されます。細かな条件は金融機関ごとに異なるため、利用前に確認すると良いでしょう。

空室のリスク対策を徹底する

当然のことながら空室があればあるほど収入は低下するため、空室のリスク対策を徹底する必要があります。

空室のリスク対策として挙げられるのは、より多くの店舗で紹介してもらったり、1人でも多くの方に検討してもらったりする方法です。多くの店舗で募集できる管理会社への変更や外国人居住者の募集を検討すると良いでしょう。

また、仲介会社の営業マンに経営するアパートを顧客に紹介してもらうことも空室対策の1つです。営業マンの手間を減らせる環境づくりとともに、人間関係を構築するのもおすすめです。それでも空室が埋まらないときは、広告料を支払って宣伝するのも良いでしょう。

空室のリスク対策は入居者の目線に立って考えると対策がしやすくなります。どのようにしたら経営しているアパートが入居者に選ばれるのかを考え、希望に合わせてリフォームを施すことで空室を埋められる可能性があります。

需要が高いアパートを選ぶ

現在の日本は少子高齢化が進み、人口が減少しています。人口の減少が進むと、賃貸の需要が低下する可能性が高まるため、近未来の状況も考えた上で、より需要の高いアパートを選ぶようにしましょう。

日本全体の人口は減少しているものの、東京を中心とした都市部の人口は増加傾向にあり、賃貸住宅の空室率も低めです。アパート経営を始める際は、需要の高い地域ではじめることをおすすめします。

アパートの管理を徹底する

アパートの管理方法には自主管理と管理委託があります。

マンション管理の業務として、入居者の募集・家賃の回収・入居者のトラブル対応・建物のメンテナンス・契約の更新・アパートの資金管理が挙げられます。

トラブル対応や資金管理が不適当であったり、建物に損傷があると新規入居者が獲得しづらかったりします。検討中の方が入居したいと思い、また入居者も住み続けたいと感じる環境づくりは重要です。

また、アパートの管理を管理会社に任せるときは、ターゲットに見合った適切な管理会社を選ぶことが大切になります。依頼する前に、管理会社の得意とするエリアや年齢層を確認しておくと安心です。

トラブルに関する事前の対策を行う

入居者とのトラブルが発生すると、悪評が立ち空室を埋めづらい状況になります。

新たな入居者との契約の際は、アパートに関する重要事項や規約を入念に確認し、入居後にトラブルが起こらないように事前に手を打ちましょう。

アパート経営に必要な「ROI」「CCR」の違いとは？

アパート経営において「ROI」や「CCR」といった言葉を聞いたことがある方もいるかもしれません。ROIは投資額全体に対する収益率を、CCRは自己資本に対する収益率を表しています。

またROIは数値を算出する際にほとんどの要素を含むため、本当の利回りの意味で使用され、CCRはアパートを経営する際の最低限の利回りとして使用されます。それぞれについて詳しく見ていきましょう。

アパート経営での本当の利回りが「ROI」

ROIとはローンや減価償却などを含んだ利回りのことで、本当の利回りとも呼ばれています。実質利回りには本来、ローンや減価償却を含まず、含む場合はROIを利用します。

ROIと実質利回りの計算式を比較してみましょう。

【実質利回りの計算式】
(1年間の家賃収入－運営費用)÷物件価格＝実質利回り

【ROIの計算式】
①(1年間の家賃収入－運営費用ー減価償却・ローン利息)×税率＝所得税・住民税
②1年間の家賃収入－運営費用－ローン返済額－所得税・住民税＝手元に残る利益
③手元に残る利益÷(初期費用＋物件価格)＝ROI

ROIは算出するまでに手間がかかるものの、より正確な利回りを算出できます。

アパート経営で必要な最低限の利回りが「CCR」

CCRとは、自己資本収益率のことで、投資した自己資本に対して計上されるキャッシュフローの割合です。キャッシュフローとは、家賃収入からローンや経費などの支出を差し引いたとき手元に残るお金のことです。

CCRは自己資本を対象に計算するため、自己資金を回収したあとに、アパートを売却する予定のある人は重視すべき数値になります。

計算方法はROIのアパートの購入費用の部分を、自己資金に変えるだけです。

①(1年間の家賃収入－運営費用ー減価償却・ローン利息)×税率＝所得税・住民税
②1年間の家賃収入－運営費用－ローン返済額－所得税・住民税＝手元に残る利益
③手元に残る利益÷(初期費用＋自己資金)＝CCR

アパート経営の利回りを確認するときの注意点

アパート経営の利回りには「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」がありますが、参考にするべきなのはより現実的な数字を算出できる実質利回りです。

また、実質利回りを確認する際は、空室のリスクや家賃が下がったり金利が上がったりするケースを考慮すること、修繕費を差し引いて計算することが重要になります。

参考にするのは実質利回り

実質利回りは、アパートの購入価格と購入の際の諸経費を足した金額に対し、1年間の家賃収入から諸経費を引いた金額の割合を表した数値です。

実質利回りは空室率などを考慮するため、表面利回りや想定利回りに比べ、現実的な数字となり、利回りを考える際に参考にするべき数値といえます。

空室のリスクを考慮して計算しよう

利回りは空室の有無によって変動します。そのため、実質利回りを計算する際には、空室率を考慮すると良いでしょう。空室率の計算方法は以下の通りです。

空室率＝(空室部屋数×空室日数)÷(全部屋数×365)×100

空室率の算出は、アパート経営の稼働後となり計算もやや複雑になりますが、より正確な実質利回りを出すときに役立ちます。

家賃が下がった場合も視野に入れよう

購入したアパートの経年劣化は避けられません。アパートの経年劣化とともに、家賃も下落していきます。家賃の下落は利回りに影響を与えるため、家賃の下落も考慮して利回りを算出すると良いでしょう。

一般的に、家賃の下落率は1年1％といわれています。アパートを購入する段階で、家賃が下落することを前提にすると、より正確な収支計画が立てられるでしょう。

金利が上がる場合も考慮しよう

ローンを組んでアパート経営を行う際は、金利の上下も考慮しましょう。金利は金融機関ごとに異なり、契約によっては金利が変動するケースもあります。

ローンを組んだ時点での金利は低くても、返済する過程で金利が上がり、利回りに影響を与えるかもしれません。

ローン返済の負担が大きい場合は、金利の低い金融機関に借入先を乗り換えることを検討しましょう。

修繕費などは差し引いて計算しよう

アパートの経年劣化・老朽化にともないアパートを修繕する必要が生じます。修繕費を差し引いて利回りを計算すると、より適切な数値を算出できます。

アパートの修繕として、以下のようなものが挙げられます。

• 退去時に修繕する原状回復
• 設備の不具合・突発的な事故や災害の破損の修繕
• 室内リフォームなどの予防修繕
• 外壁や屋根などを修繕する大規模修繕など

それぞれにかかる費用の目安は以下の通りです。

原状回復	数万円～20万円程度
補修	数万円から数十万円程度
予防修繕	数万円から数十万円程度
大規模修繕	数万円から1千万円程度

アパート経営にかかる費用

アパート経営にかかる費用は大きく、初期費用とランニングコストに分けられます。また、アパート経営にかかる費用は土地がある場合と土地がない場合で異なります。詳しく見ていきましょう。

初期費用

アパート経営における主な初期費用として、アパートの取得費用、不動産取得税、印紙税、登記費用が挙げられます。

そのほか、アパートローンの手数料、各種保険料、外注費なども初期費用に含まれます。

土地ありの場合

土地がある場合は、アパートの建築費、外構・駐車場設備費、室内整備機器設置費などに初期費用が必要です。

土地の購入資金が必要なくローンを組む際、借入金を抑えられ融資を受けやすいというメリットがあります。また、土地を購入する必要がない分、建物にお金を投資できるため、アパートの質を上げられることも利点です。

土地なしの場合

土地がない場合は土地の購入費に加え、固定資産税、都市計画税、登録免許税のほか、土地がある場合と同じように、アパートの建築費や外構・駐車場設備費などの初期費用が必要となります。

ちなみに、固定資産税は所有する固定資産に課せられる税金であり、都市計画税は都市計画の区域内の土地や建物に市町村が条例で課すことのできる税金のことです。また、登録免許税は会社や不動産の登記手続きをする際にかかる税金です。土地がある場合は払わなければならない税金も増えるので覚えておくと良いでしょう。

そのほか、不動産会社へ仲介を依頼して土地を購入する際は、購入費以外に仲介手数料がかかります。売買代金と仲介手数料の関係は以下の通りです。

売買代金	仲介手数料
200万円以下の部分	アパート価格(税抜き)×5％＋消費税
200万円を超え400万円以下の部分	アパート価格(税抜き)×4％＋消費税
400万円を超える部分	アパート価格(税抜き)×3％＋消費税

ランニングコスト

ランニングコストは、毎月の家賃収入の20％～30％が目安となります。主なランニングコストとして以下のものが挙げられます。

• 管理委託費
• 修繕費
• 広告費
• ローン返済
• 固定資産税
• 都市計画税

・管理委託費
管理委託費はアパートの管理業務を管理会社へ委託するときに必要となる費用で、相場は月の家賃収入の5％です。自分で管理する場合は0円で行うことが可能です。

・修繕費
建築から年月が経つとアパートは劣化したり破損したりすることがあります。そこでかかるのが修繕費で、大規模な修繕の場合1,000万円以上の費用が必要となることもあります。そのため、毎月の収入から積み立てをしておくと安心です。

・広告費
入居者を募集するための広告費がかかることもあります。空室がある際にかかるコストで、相場は家賃収入1ヶ月分といわれています。

・ローン返済
ローンを組んでアパート経営している場合は、毎月のローン返済が必要となります。金利は借入先によって異なりますが、ローン返済の費用も完済まではかかるコストです。

・固定資産税や都市計画税などの税金
固定資産税は所有する不動産にかかる税金で、固定資産税評価額の1.4％が納税額となっています。また、都市計画税は都市計画の区域内の土地や建物に市町村が条例で課すことのできる税金で、固定資産税評価額の0.3％が納税額となっています。ただし、税率は自治体によって異なることもあるので、該当エリアの税率を確認するようにしましょう。

まとめ

今回はアパート経営の利回りの目安を中心に、計算方法や失敗しないコツなどを紹介しました。アパート経営の利回りは、実質利回り10％以上を目標として経営してみてください。

また、アパート経営には、空室のリスクや経年劣化よる家賃の下落など、利回りの変動に影響を与える事態が発生します。アパートを経営するうえで起こりうる問題を想定し、綿密なシミュレーションを行うことが成功につながります。