アパート経営者は職業欄に何て書けば良い？個人事業主・法人化のメリットも！

確定申告やローンの申込みの際には、職業欄の記入が必要です。特に、アパート経営者になれば、職業欄を記入する機会も増えます。

会社勤めの人は「会社員」と迷わずに記入できますが、アパート経営の職業欄は何と書けば良いのか、疑問に思う方も多いでしょう。アパート経営者と聞くと、「自営業」「大家」「オーナー」などのワードが思い浮かびますが、正確にはどのように記入すべきなのでしょうか。

アパート経営者が職業欄を記入する場合は、個人事業主か法人か、また本業か副業かによって、書き方が異なります。

この記事では、アパート経営者の職業欄の記入方法や、個人事業主と法人化のメリットについて解説します。アパート経営者の方は、ぜひ参考にしてみてください。

アパート経営は職業欄に何て書けば良い？

アパート経営者の職業欄は、「不動産貸付業」と記入するのが一般的です。ただし、アパート経営が本業でない場合や法人化している場合、記入内容が異なります。

大きくまとめると、以下の通りです。

アパート経営が本業で個人事業	・不動産貸付業 ・個人事業主
アパート経営が本業で法人	・会社社長 ・会社役員
アパート経営が副業	・本業の職種（会社員・公務員など）

自分の立場に合わせて職業欄の記入内容を変える必要があることを理解しておきましょう。

本業が他にある場合

アパート経営をしているオーナーの中には、会社員として働きながらアパート経営をしている人も多くいます。会社勤めをしながら副業でアパート経営をしているならば、職業欄には「会社員」と記入しましょう。

ローンなどの申込みで職業欄を記入する場合、「自営業」や「個人事業主」よりも安定収入を見込める会社員の方が、ローン審査が通りやすいです。会社員と記入することで、安定収入のアピールにもつながるでしょう。

また、公務員が副業でアパート経営を行う場合は「公務員」と記入します。公務員は副業禁止の場合もありますが、一定の条件を満たせばアパート経営が許可されています。

公務員の副業は違法ではないので、その場合も隠さずに「公務員」と記入しましょう。

法人化している場合

アパート経営を法人化している場合は、「会社社長」や「会社役員」と記入するのが一般的です。アパート経営のみではなく、他の業種も併せて会社を法人化している場合も同様です。

アパート経営者の中には、アパート・マンションを複数所有している場合があります。マンション経営のみを法人化している場合は、「不動産貸付業」と記入しても問題ありません。

状況によっては、職業欄に会社社長や会社役員と記入すると、業種を確認されることもあるかもしれません。そのような場合は、不動産貸付業を行っている会社社長・会社役員であることを伝える必要があります。

確認されるのが面倒であれば、始めから分かるように記入しておくと良いでしょう。

個人事業主の場合

アパート経営を行っている個人事業主の場合は、「不動産貸付業」と記入しましょう。

不動産で収入を得ている場合は、不動産収入の確定申告書類を提出しますが、職業欄には不動産貸付業と記入するケースが一般的です。名称が認知されており、記入した際にも伝わりやすいでしょう。

また、「自営業」と記入しても問題はありません。ただし、自営業と記入する場合、職種を聞かれる可能性があります。不動産貸付業と記入しない場合は、伝わりやすいように「賃貸業」「大家」「アパート経営」などと記入しても良いでしょう。

また、個人事業主と同じような意味で使用される名称に「自由業」があります。自由業と記入すると、アパート経営者ではなくフリーランスの印象を与えてしまうことも考えられるため、避けた方が良いでしょう。

職業欄に何と記入するか迷ってしまう場合は、確定申告時に記入する「不動産貸付業」で統一するのがおすすめです。

アパート経営者・大家は無職？

総務省が発表している「日本標準職業分類」では、アパート経営者に該当するような項目はありません。不動産に関連するものに「不動産業」の項目はありますが、主に不動産業者を指す項目であるため、アパート経営者にはあてはまりません。

また、日本標準職業分類では、不労所得について記載があります。日本標準職業分類によると、家賃収入は株式の配当と同様に「不労所得」に分類されます。そのため、アパート経営者・大家は無職と記入するべきと考えている方もいるのではないでしょうか。

しかし、「アパート経営などを業として営んでいると判断される場合はそれを職業とする」と記載されています。毎月安定した家賃収入がある場合は無職ではないと言えるでしょう。

不動産貸付業とは？不動産賃貸業との違いは？

「不動産貸付業」と「不動産賃貸業」は、同じような意味で使用されることが多いです。しかし、使用される状況によって使い分けが必要です。

不動産賃貸業は、住宅を賃貸したり、オフィスを賃貸したりする事業のことを指します。

一方、不動産貸付業は、確定申告の際に使用される名称のことです。不動産貸付業は、大きく「土地」「建物」「それ以外の土地」に分けられます。

• 土地…「住宅用土地」「住宅以外の土地」で分けられる。
• 建物…「住宅」「住宅以外」で分けられる。さらに、「アパート・貸間」「一戸建て」「独立家屋」「独立家屋以外」に細かく分類される。
• それ以外…「種類の異なる不動産を併せて貸し付けている」「土地」「建物」の認定基準を満たさない場合。

確定申告の際に必要な知識なので、しっかりと把握しておきましょう。

アパート経営者に多い業種

会社員が副業でアパート経営をしているケースは少なくありません。アパート経営をしている会社員の中でも、金融保険会社に勤務している方が多いと言われています。

その他にも、公務員や不動産業などの業種の会社員が、アパート経営を行っています。

会社員は始めやすい

アパート経営者と聞くと、自営業の人や土地を持っている人を想像する方もいるかもしれません。しかし、自営業の人よりも会社員の方がアパート経営を始めやすいと言われています。

その理由は、アパート経営を始める場合、銀行から融資を受けるのが一般的だからです。審査に通過するためには、安定収入を証明しなければなりません。会社員であれば、自営業の人よりも毎月安定した返済能力があると判断され、融資されやすいです。

また、土地をもっている地主はアパート経営に有利な印象があるのではないでしょうか。しかし、その土地がアパート経営に相応しい土地であるとは限りません。地主でも、アパート経営に有利なケースばかりではないと言えるでしょう。

大手企業が中小企業より有利

会社員と言っても、大手企業で勤務している人や中小企業で勤務している人など、様々です。大手企業の会社員と中小企業の会社員を比べた場合、大手企業の会社員の方がアパート経営に有利と言われています。

大手企業は会社自体が大きいため、急に倒産するなどのリスクが低いです。そのため、アパート経営の資金を融資する銀行側も、融資しやすい傾向があります。

一方で、中小企業の場合は、会社の経営状況にもよりますが、大手企業よりも投資のリスクが高いとみなされる場合が多いです。

しかし、中小企業に勤務している人であっても、アパート経営に向いていないわけではありません。アパート経営の知識があり、安定的に返済可能なことをアピールできれば、銀行からの融資も下りるでしょう。

アパート経営がおすすめな理由

資産運用には、株やFX、仮想通貨など、様々なものがあります。中でも、アパート経営は以下の理由からおすすめの資産運用です。

• 長期的に安定した収入が得られる
• 低リスクで資産運用ができる
• 老後に向けた資金を貯められる
• 節税効果がある

それぞれ詳しく見ていきましょう。

長期的に安定した収入が得られる

アパート経営は、入居者がいる限り安定した収入を得ることができます。ウィークリーマンションやマンスリーマンションなどの例外はありますが、一度入居すれば短期間で転居されることは滅多にありません。少なくとも、1年以上は家賃収入が期待できます。

アパートやマンションは、戸建てタイプの賃貸よりも部屋数が多く、より高い収入が得られます。部屋数が多ければ多いほど、安定した家賃収入が見込めるでしょう。

また、何部屋か空室があっても、その他に入居者がいれば収入のない状況は回避できます。戸建てタイプの賃貸とは異なり、入居者がいるかいないかのような極端な空室状態は起こりづらいです。

低リスクで資産運用ができる

株やFXなどの資産運用は、知識や経験がないまま始めてしまうと、大きな損害を生むことがあります。

アパート経営の場合は、不動産の専門家と話し合いながら運用をするため、1人の責任で行う資産運用よりも低リスクです。FXなどの投資のように一瞬で大金を失うことはほとんどないでしょう。

アパート経営は、ローンを組んで経営を始めるのが一般的です。アパート経営でも大きな金額が動くため、リスクがないとは言い切れません。不動産のプロに任せるだけでなく、自分でも知識を得た上で、アパート経営を検討しましょう。

老後に向けた資金を貯められる

老後の資金の心配が全くないという方は、ほぼいないのではないでしょうか。アパート経営は長期的に収入が得られるため、老後の資金不足に備えることができます。

アパート経営のためにローンを組んでいる場合でも、老後までにローンを完済していれば、家賃収入の大部分が利益として見込めます。年金だけでは老後に不安があっても、年金と家賃収入があれば、安心できるでしょう。

また、年齢を重ねるにつれて、病気などのリスクが上がります。働きたくても働けないこともあるかもしれません。アパート経営であれば、自分が働けなくなった場合にも家賃収入での生活が可能です。

アパート経営は、収入面で老後の生活が不安な方におすすめの資金運用と言えるでしょう。

節税効果がある

アパート経営を行うことで、様々な節税効果が期待できます。

アパート経営で得た収入は、全てが課税対象ではありません。アパート経営でかかる経費を引いた分が課税対象です。経費を計上し所得を減らして申告することで、「所得税」「住民税」の節税につながります。

また、住宅用地の特例が適用される場合、固定資産税が減額されます。土地を持っている場合、更地は固定資産税が一番かかる状態です。そのため、使用予定のない土地を活用し、税金対策を行う人も少なくありません。

アパート経営には様々な節税効果があるため、どのようなケースで節税効果が期待できるか理解しておくと良いでしょう。

アパート経営ではどのくらい稼げる？

アパート経営を行う際に気になる点は、「どれくらいの収益があるのか」ではないでしょうか。

例えば、家賃が8万円で部屋数が8部屋あるアパートの場合、家賃収入は64万円です。そこから、ローン返済費用や諸経費などを差し引くと、収益は家賃収入の半分ほどと言われています。また、新たな入居者がいる場合は礼金、更新月には更新料も支払われます。

ただし、事業計画通りにいかないケースがあることも理解しておかなければなりません。空室が増える時期などは、収入が減ることも想定しておきましょう。

個人事業主としてアパート経営を行う選択肢もある

アパート経営を始める場合、個人事業主としてアパート経営をする選択肢もあります。

個人事業主は、「独立して事業を始める人」というイメージを持っている方もいるのではないでしょうか。しかし、全ての個人事業主が会社を辞めてアパート経営に専念するわけではありません。

会社員として勤務しながらでも、個人事業主になれます。実際に、会社員として働きながら個人事業主としてアパート経営を行っている人も多くいます。

個人事業主になるために必要なのは、開業届の提出だけです。アパートの規模が小さくても、開業届を提出することができます。

また、部屋数が10室以上の場合は、原則として開業届の提出が必要です。忘れずに管轄の税務署へ開業届を提出しましょう。

個人事業主としてアパート経営を行うメリット

個人事業主としてアパートを経営すると、4つのメリットがあります。

• 青色申告特別控除を受けられる
• 経費計上できる項目が増える
• 家族への給料を経費にできる
• 繰越控除ができる

ここでは、それぞれのメリットについて詳しく解説します。

青色確定申告特別控除を受けられる

アパート経営の収入は不動産所得に区分されるため、青色申告対象者です。青色申告をすると、「青色申告特別控除」が受けられます。

青色申告のメリットは、最大65万円の特別控除が受けられる点です。白色申告の場合、特別控除が受けられないため、納税額に大きな違いがあります。

青色申告確定申告特別控除を受ける場合は、「青色申告承認申請書」を事前に提出しなければなりません。提出期限は、開業した年の3月15日まで、または開業から2か月以内と定められています。事前に提出していない場合、青色申告をできない可能性があります。

青色申告承認申請書の提出忘れがないように、開業届の提出と同時に申請しましょう。

経費計上できる項目が増える

個人事業主としてアパート経営する場合、経費として認められる項目が増えます。

• 保険料
• ローンの金利
• アパートの管理料・修繕費
• 司法書士・税理士への報酬
• アパート経営に関わる交通費・消耗品費
• 固定資産税・都市計画税
• 減価償却費

上記のような項目で、アパート経営に関わるものは経費として認められます。

個人事業主の場合、利益から経費を引いた金額が所得となり、その分に所得税がかかります。経費計上のメリットは、税金を抑えられる点です。

節税のためには、経費をできるだけ計上し、所得を抑える必要があります。経費として計上できる項目が増えると、所得を抑えて納税額を減らすことができます。

収める税金が少なければお金に余裕ができ、資金に余裕のある経営につながるでしょう。

家族への給料を経費にできる

個人事業主になれば、配偶者や家族の給与を経費として計上できます。配偶者・家族に支払う給料にも税金がかかるので、経費として計上できるのは大きなメリットです。経費として計上できる金額が増えれば、その分節税につながります。

家族への給与を経費として計上するためには、「青色専従者給与に関する届出書」が必要です。また、「事業主の仕事に専従している人」は、「他の従業員と同様の業務をこなし、適正な金額の給与である」ことが必要なため、申請の際には注意が必要です。

働いていないのに申請した場合や、明らかな給与の払いすぎが疑われる場合、青色専従者給与に関する届出書が認められないこともあります。届出書を提出する前には、対象となるのか確認しておきましょう。

繰越控除ができる

繰越控除とは、その年に損失を控除しきれなかった場合、翌年以降に繰り越して控除できる制度のことです。青色申告で毎年確定申告を行うと、相殺しきれなかった損失を最長3年間繰越すことができます。

また、不動産所得の場合は、損益通算できるメリットもあります。損益通算は、不動産所得の赤字を、所得と相殺して所得として申告できる制度です。

例えば、不動産所得の赤字が100万円、給与が300万円であった場合、相殺して200万円を所得として申告できます。

実際の所得は300万円でも、損益通算で所得を200万円と申告するため、所得税や住民税の節税につながります。

アパート経営者が個人事業主になるための手続き

アパート経営で個人事業主となるための手続きは、難しくはありません。税務署へ「開業届」を提出するだけで、手続きは完了です。費用も掛からない簡単な手続きなので、個人事業主になるだけであれば、負担もありません。

開業届は、管轄の税務署か国税庁のホームページから取得可能です。

開業届は、開業してから2か月以内に提出する必要があります。2か月以内に提出できない場合でも罰則はありませんが、開業届を出すことで得られるメリットが受けられない場合もあります。

アパート経営を始めたら、2か月以内に開業届を提出しましょう。

個人事業主のアパート経営者は個人事業税に注意

事業的規模のアパートを経営する場合、「個人事業税」が課せられます。所得税・住民税の課税は変わらずに税金の負担が増えるため、注意が必要です。

個人事業税は、「（課税所得額ー事業主控除（290万円））×税率」で計算できます。この事業主控除は一律で290万円です。

例えば、個人事業主で不動産所得が500万円の場合、(500－290)×5％で、105,000円が個人事業税として課せられます。

ただし、個人事業税は経費として計上可能です。経費計上して税金対策すると良いでしょう。

また、個人事業税は自治体によって対象となる規模が異なります。自分が経営するアパートが対象となるのか、事前に確認しておきましょう。

脱サラするなら法人化するのもあり

アパート経営に専念するために、脱サラする人も少なくありません。脱サラしてアパート経営するならば、個人事業主ではなく、法人化する選択肢もあります。法人化することで、税金の面だけでなく、様々なメリットがあります。

例えば、法人化してアパート管理を不動産会社に委託しない場合、家賃収入は全て自分の収入です。より多くの収益を目指すならば、自分でアパートを管理する方法もあります。

アパートの規模や目標とする収益によっては、個人事業主ではなく、法人化することも検討する必要があるでしょう。

アパート経営者が法人化するメリット

アパート経営者が法人化するメリットは、以下の4つです。

• 所得に対する税率が低い
• 相続の際に有利になる
• 経費計上できる項目が増える
• 家族への給料が経費になる

ここでは、法人化することで得られる4つのメリットについて、詳しく解説します。

所得に対する税率が低い

法人化すると、税金の負担を減らすことができます。個人の所得税は、累進課税という方法で税率が計算され、所得が上がるごとに5％ずつ税率も上がります。

税率	所得
5％	0円～195万円未満
10％	195万円以上～330万円未満
20％	330万円以上～695万円未満
23％	695万円以上～900万円未満
33％	900万円以上～1,800万円未満
40％	1,800万円以上～4,000万円未満
45％	4,000万円以上

一方、法人の場合は、以下のように区切られています。

税率	所得
19％	800万円以下
23.2％	800万円以上

個人であれば、最大45％の税率が、法人の場合は最大23.2％です。アパート経営で900万円の収入が見込めるのであれば、法人化を検討するのも良いでしょう。

相続の際に有利になる

アパート経営を法人化して3年経過すると、資産の評価額を個人と同じ方式を用いて計算できます。個人の方式で求めた相続税評価額は小さくなるので、相続対象となる株価が下がり、節税対策につながります。

さらに、株価が低くなることで、贈与税を非課税枠の範囲内で生前贈与することも可能です。

また、法人化で不動産を株式化すると、相続の際に分割しやすいというメリットがあります。不動産のままであれば、平等に分割することが難しく、トラブルの原因につながることも考えられます。

例えば、法人化した会社の株が600株で3人で分割する場合、1人200株ずつ資産の分割が可能です。不動産という分けにくい資産を、株式で分けやすくなる点も、法人化のメリットと言えるでしょう。

経費計上できる項目が増える

アパート経営を法人化すると、個人よりも経費計上できる項目が増えます。個人事業主の場合、経費と私的なお金を厳しく分ける必要があり、経費計上できる項目は限られています。

一方、法人化すると余計な経費は使用しないという考えをされるため、個人事業主よりも経費計上できる項目が多いです。

例えば、生命保険料や退職金、社宅、出張費や休日出勤手当などは、法人化することで増える項目です。経費として計上できる項目が増えると、節税につながります。

家族への給料が経費になる

個人事業主の場合も、家族への給与を経費として扱うことができます。その際には、税務署への「青色専従者給与に関する届出書」の届出など、手続きが必要です。

一方で、法人化する場合は、家族への給与を経費として計上する場合に届出が必要ありません。家族への給与や役員報酬が、労働に見合っている金額であれば、経費として計上できます。

まとめ

アパート経営の職業欄は、個人事業主か法人か、また本業か副業かによって記入内容が異なります。会社員として勤務している場合は、「会社員」と記入するのが一般的です。

また、アパート経営は個人事業主になったり、法人化したりすることで様々なメリットを得られます。アパート経営である程度の収益が見込める場合は、個人事業主や法人化も検討すると良いでしょう。

それぞれのメリットを比較して、どのような事業形態でアパート経営を行うのか検討することが大切です。