マンション経営の平均年収はいくら？必要経費やメリット、リスクなど徹底解説

副業の解禁や老後2,000万円問題など、最近は副業や不労所得などに興味を持つ方が増えています。不労所得を得たいと考えているサラリーマンの方も多いのではないのでしょうか。

不労所得の種類はさまざまですが、ここで紹介するのはマンション経営についてです。今回はマンション経営の収入はいくらか、平均年収や経営の現実まで徹底調査します。

不労所得に興味がある方、マンション経営に興味がある方はぜひ本記事を参考にしてみてください。

マンション経営の年収はいくら？

マンション経営をする際に、気になるのは年収なのではないでしょうか。しかし、入ってくるお金すべてが自由に使えるお金ではありません。

マンション経営の収入は家賃だけと思っている方もいるかもしれませんが、収入は家賃収入だけではありません。まずはどのようなものが収入になるのか、年収はどのように計算するのかを知っておきましょう。

主な収入は家賃収入

マンション経営をする上で、主な収入は毎月支払われる家賃です。マンション経営では、家賃収入と収入がほぼ同額な場合も多いため、収入の生命線であるといえます。

そして、マンション経営をしていない方には意外と収入として認識されていませんが、収入には、家賃以外にも以下のものがあります。

• 礼金
• 更新料
• 駐車場や駐輪場の賃貸料
• 自動販売機

駐車場に関しては、マンションオーナーによって賃貸料を取っていない場合もあります。また、自動販売機もマンション内に設置し、売り上げがあればそれは収入になります。

しかし、自動販売機に関しては機械のレンタル料や電気代、飲み物の補充などで必ずしも収入になるとは限りません。

手元に残るのは収入から支出を引いた額

マンションを経営していれば、家賃収入や礼金、更新料などさまざまな収入を得ることができます。しかし、そのすべてを自由に使えるわけではありません。

実際には、得た収入でマンション経営に必要な経費を支払い、手元に残るのはそれらの必要経費を差し引いた金額です。収入として入ってきたからといって、すぐに使ってしまうと今後の経営悪化に繋がるため、気を付けましょう。

マンション経営による収入の具体例

マンション経営と一言でいっても、一棟マンションと区分マンションの大きく2つの種類に分かれます。当然種類が違えば収入も違います。

ここではそれぞれの収入の目安について、具体例を挙げて解説していきます。

一棟マンションの場合

そもそも一棟マンション経営とは、マンションを丸ごと1棟購入して経営を行っていく方法です。1棟すべての家賃収入が得られるため、収入はかなり多くなります。

しかし、一棟マンションを建てるための土地の確保や初期費用、運用コストもかなりかかります。そのためリスクも大きいです。

収入はマンションの規模にもよりますが、家賃収入を計算する方法は簡単で「入居部屋数×家賃」で計算できます。

以下の条件で家賃収入を計算してみましょう。

• 1棟20部屋（うち入居部屋数18部屋）
• 1部屋あたりの家賃6万円

家賃収入：18部屋×6万円=108万円

部屋数は20部屋ですが、実際に入居しているのは18部屋なので家賃収入は18部屋分で計算します。また、駐車場の賃貸料や自動販売機の収益などがあればこの収入に加算されます。

区分マンションの場合

区分マンションとは、一棟マンションの一室を指します。1棟すべてを所有しているのではなく、一棟マンションの中の数部屋のみ所有している状態です。

そもそも所有している部屋数が少ないため、一棟マンションよりは家賃収入が少なくなります。しかし、比較的少ない資金で開始することができるため、最近は区分マンションを経営している方も多くなっています。

区分マンションの場合は所有している部屋数のうち、何部屋入居者がいるかによって収入が変わります。

以下の条件で家賃収入を計算してみましょう。

• 1棟20部屋（うち所有部屋数5部屋、うち入居部屋数3部屋）
• 1部屋当たりの家賃6万円

家賃収入：3部屋×6万円=18万円

この場合、1棟あたりの部屋数や所有部屋数ではなく、所有部屋数のうちの入居部屋数が3部屋で計算します。駐車場などの賃貸料や自動販売機の収益などは区分マンションを購入した際の契約などにもよりますが、マンションの管理者に入る場合が多いです。

マンション経営に必要な経費とは？

マンション経営をする際に収入面だけに意識が行きがちですが、収入と同じくらい重要なのが経費です。

マンションを維持・経営していくには、さまざまな経費が必要となり、収入から支払う必要があります。支払うべき項目や金額はしっかりと知っておきましょう。

ローン返済費用

経営するためのマンションを一括購入すれば、ローン返済は必要ありません。しかし、ほとんどの方がローンを組んでマンションを購入します。

住宅ローン同様に毎月の返済が必要です。ローン返済が滞るとマンションを手放す必要があります。これからマンションのローンを組むのであれば、月々の返済額を無理のない範囲に収めると良いでしょう。

管理委託費

管理委託費とは、マンションの清掃や入居者対応、新規入居者募集などマンションに関わる管理を外部の会社へ委託する場合に支払うものです。清掃や入居者対応などをすべて自分で行うのであれば必要ありません。

しかし、一棟マンションなどを経営する場合、1人ですべての管理を行うことはあまり現実的ではないかもしれません。そのため、管理会社へマンション管理を委託しているケースがほとんどです。

マンションの規模や金額によって管理委託費は変動しますが、相場としては家賃の2〜5％程度になっています。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社などに新しい入居者を紹介してもらった際に支払うものです。自分で新しい入居者を見つけて入居契約を行った際には、仲介手数料は必要ありません。

仲介手数料の上限は家賃1か月に消費税を加えた金額と決められています。平均的な仲介手数料は、家賃の0.5カ月～1カ月分に消費税を加えた金額です。

建物の修繕費

マンションなどの不動産は日ごろの手入れをきちんと行っていても、時間が経つと劣化します。そのため一定時期で修繕が必要となり、その際に必要となるのが建物の修繕費です。

エアコンなどの設備が故障した際に、入居者の過失ではなく経年劣化による故障の場合、修理費用はオーナーの負担になります。また、入居者が退去する際の原状回復する費用も修繕費に含まれます。

保険料

マンションにかける保険には、火災保険や地震保険などがあります。これらの保険に加入していれば、保険内容などに応じた保険料が必要です。

保険料の支払い方は月払いと年払いの2つがあります。ローンを組んでいれば火災保険は必須ですが、地震保険は必須ではありません。しかし日本は災害大国のため加入しておくと安心でしょう。

所得税や住民税などの税金

マンション経営をしているとさまざまな税金の支払いが必要になります。主な税金は以下の5つです。

• マンション経営で生じた利益に対する所得税
• 所得に応じて都道府県や市区町村に支払う住民税
• 所有権者が支払う1.4％の税率の固定資産税
• 市街化区域内に土地や住宅を持っている方に課される都市計画税
• 家賃収入が一定以上の場合に払う個人事業税

これらの税金の支払いを怠ると延納金の支払いや財産の差し押さえ、物件が競売にかけられる可能性があるので必ず支払いましょう。

その他にも支払わなければならない税金がある

上記で紹介した税金は、毎月や毎年といったように定期的な支払いが必要な税金です。しかし、他にも支払わなければならない税金があります。

• 不動産を取得した際に課される4％の不動産取得税（住居用では3％・住居用以外では4％）
• 登記する際に必要になる登録免許税（売買・交換・贈与は20％、相続時は0.4％）
• 売買契約書や賃貸借家契約などの契約書を作成した際に必要な印紙税

このように、マンション経営をする上では、不定期に発生する税金もあるため知っておきましょう。

その他の諸経費

マンション経営にはさまざまな経費が必要です。

• 管理会社や不動産会社などとの電話代や郵便代
• 管理会社などと打ち合わせを行う際の飲食費（接待交際費）
• 物件を見る際のガソリン代や交通費
• 物件宣伝にかかるプリンターインクや印刷用紙などの消耗品費

1つ1つはあまり大きな金額ではありません。しかし、すべてを加算すれば大体年間数十万円程度は必要になると想定しておきましょう。

マンション経営をする4つのメリット

マンション経営を行うメリットは大きく4つあります。

• 収入が安定する
• ローン完済後は資産になる
• 節税に繋がる可能性がある
• 外部に管理委託する事もできる

それでは、それぞれ詳しく見ていきましょう。

1. 収入が安定する

マンション経営の主な収入源は入居者から毎月支払われる家賃です。所有しているマンションに入居者がいる限り毎月決まった金額が収入として入ってきます。

ただし、家賃が短期間で暴落する可能性も全くないわけではありません。また、災害によってマンションが損壊したり、周辺環境が劇的に変化したりすれば暴落するかもしれません。しかし、このような事態が起こる可能性は低いため、ある程度安定した収入が期待できるでしょう。

2. ローン完済後は資産に

ローン返済中は、抵当権などの関係で完全に自分のものではありません。しかし、ローンを完済してしまえばマンションは資産になります。

たとえ築年数がかなり経って建物自体の価値がほぼなくなってしまっても、土地の価値はある程度安定しています。需要が高まっている場所であれば、売却した際に購入費を上回り売却益を得られることもあります。

3. 節税に繋がる可能性がある

さまざまな所で支払い義務のある税金ですが、マンション経営をしていることで節税ができるかもしれません。

まず、節税できる税金は「相続税」です。子どもなどに資産を相続する際に、現金よりもマンションで相続を行う方が貸家建付地評価減や借家件割合による評価減などが適用されるため、相続税の節税対策になります。

また、不動産を所有していると必要になる「固定資産税」も、土地を放置せずマンションなどの建物を建てれば固定資産税が減ります。特にマンション経営などの貸家であれば、より固定資産税を下げることができます。

4. 外部に管理委託することもできる

マンション経営には、家賃の収集や清掃、入居者対応などさまざまな業務が必要です。マンション経営のほかにも仕事をしていれば、すべての対応を行うのは難しいでしょう。

管理委託費は必要になりますが、マンションの管理を外部の会社に委託することも可能です。マンション経営をストレスなく行いたいのであれば、管理委託も検討しましょう。

マンション経営で起こりうる5つのリスク

マンション経営にリスクがないわけではありません。マンション経営で起こりうるリスクは主に以下の5つです。

• 初期費用が高い
• 空室・家賃滞納リスクがある
• 家賃が下落することもある
• 修繕費がかかることがある
• 災害が起こってしまうこともある

それぞれのリスクについて紹介していきます。マンション経営を行うのであれば必ず知っておきましょう。

1. 初期費用が高い

マンション経営を始める際には、マンションの購入費用や購入時の登録免許税、司法書士への手数料などさまざまな初期費用が必要です。また、これら1つ1つの金額が高いため、諸経費が収入を上回る可能性があります。

ある程度のマンション経営を始めるための資金は用意しておきましょう。

2. 空室・家賃滞納リスクがある

マンション経営を始めて、入居者を募集したからといってすぐに入居者が集まるわけではありません。入居者がいなければ、家賃収入はありません。

また仮に入居者が集まったとしても、毎月必ず家賃を払ってくれるとは限りません。不動産経営をする上では、このような空室・家賃滞納リスクは必ずあります。

入居者が退去をした際にはどのように次の入居者を探し、確保するのかを常に検討しておくと良いでしょう。

3. 家賃が下落することも

マンションの家賃が短期間で急落する可能性は低いですが、緩やかに家賃が下落していくことはあります。基本的にマンションなどの不動産の価値は新築のときがもっとも高く、築年数が経つごとにどんどん下がっていきます。

そのため、常に入居者を確保したいなら、新築時の家賃と１０年後の家賃が同じでは難しいでしょう。

ただし、こまめに修繕やリフォームなどを行い、外観をきれいに保っている物件は家賃が下落しにくくなります。修繕費やリフォーム費が必要になるため、タイミングをしっかりと見極めましょう。

4. 修繕費がかかることがある

マンション経営では共用部分や入居者が退去した後の原状回復などの修繕費が必要です。この修繕費が想定以上に高くなってしまう場合があります。

必要なときに修繕費がないといった事態にならないためにも、日ごろから積立をしっかりと行いましょう。

5. 災害が起こってしまうことも

災害大国の日本でマンション経営を行うのであれば、地震や場所によっては津波などの水害が起きる可能性があります。そのようなときのために火災保険や地震保険に加入すると安心です。

先述しましたが、ローンを組んでいれば火災保険は必須、地震保険は任意です。地震保険は任意のため火災保険よりも保険料が高い傾向にありますが、日本は地震大国です。万が一に備えて加入することをおすすめします。

災害はいつ起こるかわかりませんが、災害が起こることを想定し、保険の加入やもしものときの修繕費用などを確保しておくと安心です。

マンション経営を成功させるコツ

マンション経営を成功させるためにはコツがあります。コツは以下の3つです。

• 物件や管理会社をうまく選ぶ
• リスクを想定した上で資金計画を立てる
• リスク対策をしっかりする

ここからは、それぞれ詳しく紹介していきます。

物件や管理会社をうまく選ぶ

まずは実際に経営する物件選びです。家賃設定の金額や入居率は物件の立地の影響がかなりあります。

駅近物件であれば家賃や入居率が高く、駅から離れ交通手段が限られていくと家賃や入居率が下がっていきます。マンション経営を安定させるためには、ローン返済に無理のない購入費用で入居率の高い物件を選ぶのがコツです。

また、マンション経営を成功させるためには管理会社の協力も重要となります。管理会社を選ぶ際には、管理委託費の金額だけではなくサービス内容や担当者が信用できるかをしっかりと確認しましょう。

リスクを想定した上で資金計画を立てる

安定したマンション経営を行うためには、もしものときのリスクを想定し余裕のある資金計画を立てるようにしましょう。

中にはマンションのローンを早く完済させるために、毎月の家賃収入のほとんどをローン返済に当ててしまう方もいるかもしれません。しかし、ほとんどをローン返済に当ててしまうと、もしものリスクに対応できなくなってしまいます。

できるだけ早くローンを完済することも大切ですが、起こり得るリスクを想定し、毎月の家賃収入の一部を積み立てておくなどの資金計画を立てましょう。

リスク対策をしっかりする

マンション経営には、空室や家賃滞納リスクなどさまざまなリスクが存在しています。安定したマンション経営を行うためには、どのようなリスクがあるのかをしっかりと理解しましょう。

リスクを理解した後は、どのようなリスク対策を行えば良いのかを検討し実践する必要があります。例えば、家賃滞納リスクであれば、入居者を厳しく審査するなどの方法が挙げられます。

ただし、あまり審査を厳しくし過ぎると、審査を通過する方が少なく、空室率の上昇につながるかもしれません。適切なリスク対策を行えるよう、しっかり検討しましょう。

マンション経営を健全に行うための対策方法もチェック

実際にマンション経営を始めると、どうしてもうまくいかない可能性があります。そのような場合にはどんな対策方法があるのかも知っておきましょう。

ここでは、マンション経営を健全に行うための対策方法を2つ紹介していきます。

立地が悪いなら買い替える

マンション経営を健全に行うための対策方法1つ目は、「立地が悪いなら買い替える」です。マンション経営を安定して行う上で、物件の立地は重要と先述しました。

しかし、すでにマンションなどの物件を購入してしまっている、または相続している場合もあるかもしれません。そのような場合は思い切って買い替える事も検討しましょう。

なかなか入居者が集まらない状態でマンション経営を続けていると、さまざまな税金や管理費などでマンション維持費の方が高くなる可能性があり、損を生み続けることになります。

そのようなマンションは売却し、より立地の良いマンションに買い替える検討をしましょう。

資金規模は物件の買い替えで少しずつ大きくする

1つのマンション経営が成功すれば、今よりも資金規模の大きなマンション経営を始める方が多いです。しかし、このとき一気に現在経営しているマンションよりも資金規模の大きい物件に買い替えるのは避けましょう。

資金規模の大きさによって、マンション経営の資金運用の方法などは違う場合があります。たとえば1,000万円規模のマンション経営が成功したからといって、1億円規模のマンション経営が成功するかは分かりません。

一気に資金規模を大きくするのではなく、1,000万円の次は1,500万円、次は2,000万円など段階的に資金規模の大きい物件へ買い替えを行うようにしましょう。

自己資金は3割以上用意すると良い

マンション経営を始める際に、どの程度の自己資金が必要なのか、そもそも自己資金は必要なのか疑問に思う方もいるかもしれません。

マンション経営をする際には、購入する物件の3割以上の自己資金を用意しておくと良いでしょう。マンションを購入する際の頭金として、物件価格の1〜2割程度が必要になります。残りの1割はマンション購入の際に必要な登録免許税などの諸経費として使用します。

マンション経営をする際には、マンションを購入するための頭金と諸経費が支払える程度の自己資金を用意しておくようにしましょう。

施工の質の高いマンションを適切な建築費で建てる

マンションを購入する際には、必ず同じ規模のマンションの購入価格を調べておき、適正価格を把握しておきましょう。建築費用が安すぎた場合は施工の質が低い可能性があります。

適正価格を知らずにいると、建築費用が安いのか高いのか分からず質の良い施工をしてくれるのかどうかも見抜けません。

サブリース方式を選ぶときは気を付ける

通常はマンションオーナーが入居者ごとに部屋を貸し出しますが、サブリース方式ではマンションオーナーがサブリース会社に一括で部屋を貸し出します。空室があったとしてもサブリース会社から家賃収入を得られます。

ここだけを聞くとメリットしかないと思うかもしれませんが、以下のような注意点があるので知っておきましょう。

• 家賃収入から一定の手数料が差し引かれる
• 修繕費が割高
• サブリース会社から家賃減額を請求され採算が取れなくなる可能性がある
• サブリース会社の経営悪化で家賃の振り込みが無くなる

サブリース方式はしっかりと情報収集ができる方や長期的に賃貸経営に向き合える方におすすめの方法です。メリットだけを見てサブリース方式を取り入れないようにしましょう。

まとめ

今回はマンション経営の収入や平均年収、経営の現実まで徹底調査しました。副業や不労所得に関心が高まる中、マンション経営も注目されています。

マンション経営をおこなえば安定した収入や節税などのメリットがあります。しかし、マンションなどの不動産経営には空室リスクや家賃滞納リスクなどがある点も必ず知っておきましょう。