不動産投資のシミュレーションはどうすれば良い？エクセルやツールの使い方を徹底解説！

2023年2月17日

#不動産投資

不動産投資にはシミュレーションが重要です。ただ、不動産用語や税金など普段関わりの少ない用語や計算方法に不安があって挑戦しにくいと感じている方もいるのではないでしょうか。

しかし、きちんとしたシミュレーションをせずに不動産投資に踏み切ることは大変危険です。不動産投資では「空室」「滞納」「突発的な修繕」などのトラブルは避けて通れませんが、事前にシミュレーションしておくことでリスクヘッジは可能です。

この記事では不動産投資の正確なシミュレーションを行うための基本的な知識を説明しています。難解に思われる用語も理解すれば使えるようになります。ぜひ参考にして不動産投資を成功につなげましょう。

不動産投資でシミュレーションを行うわけ

高額かつ長期間の運用となることが多い不動産投資には計画性が大切です。そのためには具体的な数字を出して検討できるシミュレーションが不可欠です。必要な自己資金・起こり得るリスク・収益性などを数字で確認し、その物件へ投資する価値を見極められます。

不動産投資に失敗する主な原因は買う物件を間違えてしまうことだといわれています。シミュレーションをせずに投資物件を購入するのは大切なお金を無駄にしてしまうことにもなりかねません。

それぞれの収支を把握して最適化することで利益を得ることが可能になる場合もあります。シミュレーションをすることでその物件には投資の価値があるのか、経営することで利益を生む可能性があるのかを判断できます。

シミュレーションに欠かせない2つの原則

不動産投資のシミュレーションではどのやり方を採用するかによって結果が変わってしまいます。正確なシミュレーションを行うために欠かせないのは「不確実性をなくすこと」と「複数回のシミュレーションを行うこと」の2つです。

不確実性をなくす

長期間の運用が一般的な不動産投資では、将来を予測するにあたって不確実性が伴っています。不確実性とは不確かな事象のことです。シミュレーションでは不確実性をなくすことが求められます。なぜなら、不確実性をなくせばより確実な計算ができ、リスクを最小限にすることに繋げられるからです。

不動産価格・空室率・設備の故障などが不確実な事象になります。シミュレーションの項目を確実なものと不確実なものに区分し、不確実な項目は最悪の事態を想定した数字にするとリスクの軽減が期待できます。

現実に近い数値を導くためには数字やデータを使ったシミュレーションを行い、不確実性をなくすことが大切です。

パターン別で複数回シミュレーションを行う

パターン別で複数の条件を設定することも大切です。不確実な要素の多い不動産投資では将来の状況を正確にとらえることは困難です。

1回の計算では結果もひとつしか出ず、そのひとつの結果が未来を確実に示しているわけではありません。さまざまな条件により結果が変わるので、その中からより可能性が高いと思われる結果で判断すると良いでしょう。

たとえば物件管理にはさまざまな経費が必要ですが、経年劣化や突発的な損傷などによるメンテナンス費用は上昇することが考えられます。あらゆる条件でシミュレーションすることはリスクを軽減することにもつながります。

適用金利の上昇・空室率・諸経費率など、考え得るさまざまな条件で複数回のシミュレーションを行うことが重要です。

シミュレーションに必須の基本知識

不動産投資のシミュレーションを行うにはさまざまな項目があります。シミュレーションツールへの入力や結果の確認にも使う不動産用語は必要不可欠な知識です。

まずは不動産にどのような種類があるのかを知っていきましょう。

不動産の種類

不動産の種類には新築と中古があり、マンションにも区分マンション・一棟マンションの分類があります。

新築物件は入居者が集まりやすいのがメリットですが、物件そのものが高額であるため利回りが低くなることがデメリットと言えるでしょう。反対に中古物件はコストパフォーマンスに優れていますが、建物や設備の老朽化にともなう費用や空室が多くなるリスクがあります。

区分マンションとは部屋単位で所有することであり、一棟マンションは名前の通り一棟全体を所有することです。一棟マンションはコストが高いですが、土地を担保にできるので銀行からの融資を受けやすいのがメリットです。

それぞれにおいてメリットとデメリットがあるので、自分に向いているものを判断しましょう。

資金に関する用語

資金に関する不動産用語には以下のものがあります。

諸経費率	家賃収入に対する経費の割合。諸経費とは管理費・修繕費・修繕積立金・固定資産税などのこと。目安としては一般的に15〜20％といわれますが、経年劣化により諸経費率は上昇する傾向にあります。
頭金	不動産価格からローンの借入金を引いた金額。融資を受けるための審査に影響あり。物件価格の30％程度が理想。
借入金額	借り入れたローンの総額。「借入額」とも呼ばれる。
借入金利	借り入れたお金に対する手数料割合。変動金利だと情勢により金利が変わります。
ローン年数	ローンを返済するまでの年数。物件の法定耐用年数や契約者の信用度により年数が決まる。
毎月の返済額	月々に返済する金額。借入金額。ローン年数・金利によって異なる。
年間の返済額	1年間に返済する金額。キャッシュフローに影響あり。
返済総額	借入金額と利息を合わせた支払い総額。

不動産投資のシミュレーションではこれらの項目に数値を入れて結果を見ます。

家賃に関する用語

次に家賃収入に関する用語を紹介します。

想定平均月額家賃	毎月の平均家賃収入額のこと。空室率を加味して計算する。
年間家賃収入	家賃収入の1年間の合計額。
年間諸経費	諸経費の1年間の合計額。管理費・修繕費・修繕積立金・固定資産税など。
年間支出	ローンの年間の返済額と年間諸経費を合計した金額。
年間手取り	年間収入から年間支出を引いた手取り金額。キャッシュフローのこと。
表面利回り	物件価格に対して1年間で得られる家賃収入の割合のこと。諸経費や維持費は考慮していないので、実際の収益性は測れない。グロス利回りとも呼ばれる。
実質利回り	実際にかかる諸経費や維持費なども含めて計算する利益率のこと。 NOI利回りとも呼ばれる。より現実に近い試算ができる。
返済後利回り	諸経費に加えてローン金額も含めた利回りのこと。

以上の項目に正確な数値を入れることでより正確なシミュレーションに近づけられます。ひとつの項目の数値が変わるだけで結果が大きく異なる場合もあるので、ひとつの結果に縛られないことが大切です。

シミュレーションの流れ

不動産投資のシミュレーションを正確に行うための流れを確認していきましょう。まずは情報を集めることが必要です。

物件情報を集める
購入費用を知る
周辺エリアの相場を知る

これらをふまえてシミュレーションを行うと良いでしょう。

物件情報を集める

不動産物件の情報を可能な限り詳細に集めましょう。物件をどのように運用するかで収益が変わるので、購入費用だけでなく土地や建物の特徴・諸費用・管理費・税金などのデータも調べることが大切です。

一棟マンションであれば建物の資産価値が落ちてしまっても土地の資産価値が残るので、売却時のキャピタルゲインを考慮できます。建物の広さや構造、過去の修繕履歴があれば大規模修繕費を見込みやすいでしょう。

周辺情報をリサーチして家賃相場を知っていれば適切な家賃の把握ができ、間取りと過去の入居期間からは空室率と家賃下落の予想に役立ちます。ワンルームマンションであれば入退去が早く入居期間も短めになります。一方、ファミリータイプは入居に苦戦しやすく空室期間が長くなりがちであるものの、長期間の入居が期待できるでしょう。

物件を購入する際には不動産取得税がかかります。加えて、土地や建物に毎年課せられる固定資産税も計算しておきましょう。固定資産税は物件価格の70％を目安とした固定資産評価額から計算します。固定資産評価額の1.4％が固定資産税額です。土地の評価額は上下しますが、建物は経年劣化により下がる傾向にあります。これにより固定資産税額も変動します。

購入費用を知る

物件を購入する際にはさまざまな諸費用が別途かかります。シミュレーションでいう購入金額とは諸費用も含めた額です。諸費用には次のものがあります。

印紙税
登録免許税
仲介手数料
不動産取得税
保険料
固定資産税及び都市計画税の精算金

それぞれの計算方法において算出する必要がありますが、物件価格の7％〜10％が目安となると言われています。登録免許税は登記をするのにかかる税金のことで、司法書士にお願いするなら司法書士費用も必要です。

また、固定資産税及び都市計画税の精算金は、購入する年の固定資産税や都市計画税を所有日数で日割りして売主と買主で分担したものです。一般的な固定資産税や都市計画税とは違い、毎年納税するものではなく、不動産購入時のみに支払います。

周辺エリアの相場を知る

購入物件を検討するときは、周辺エリアの同条件の物件の調査を徹底的にしましょう。空室率がわかれば見込み空室率が想定でき、正確なインカムゲイン（家賃収入）を割り出せます。同条件の物件の売価を調べておくとキャピタルゲイン（物件を売却した場合に得られる売買差益）の見込みもできます。

また、立地条件が成功のカギになることも多いので、立地環境や競合物件の調査は重要です。検討している物件の周辺で人気のある間取りや家賃相場を知ることで適切な家賃設定ができます。そこから「家賃収入」「想定空室率」「諸経費率」などを設定していくことで、運用可能な物件かどうかを正しく判断できるようになります。

周辺エリアの情報を集め、相場を知ることは正確なシミュレーションにつながるのです。

地価は全国地価マップで知ろう

シミュレーションには可能な限り詳しい情報が必要です。なかでも「地価」は一棟マンションを選ぶ際に必要なので、購入を検討しているなら知っておく必要があります。しかし、膨大な物件の情報を歩いて探し回るのは時間も手間もかかってしまいます。まずは、物件情報の調査ができるWebサイトから調べていくと良いでしょう。

「全国地価マップ」は公的土地評価情報が確認できるサイトです。固定資産税路線価・相続税路線価・地下公示価格・都道府県地価調査価格を調べることが可能です。

このサイトは一般財団法人資産評価システム研究センターが提供しており、国土交通省が運営するwebサイトとは異なる場合もあるので注意しましょう。

シミュレーションを行う

ここからは実際にシミュレーションをしてみましょう。専用ツールを使うと便利で簡単です。さまざまなツールがあるので迷いがちですが、おすすめのものを紹介するので使いやすそうだなと感じるものを試してみてください。

シミュレーション後はプロに相談を

ここまでシミュレーションについてご紹介してきましたが、あくまでも例なので参考値として活用することが大切です。不確定要素が多く、金融機関の知識や正確な物件情報など、個人では入手しづらいものも必要となることがあります。素人が正確なシミュレーションを行うのは難しいことも事実です。

実際に投資を行う際は必ずプロに相談し、シミュレーションツールでは拾いきれない不確実な事象やリスクへの対応など的確なアドバイスを得ることも成功につながる近道です。

まとめ

不動産投資のシミュレーションには正確な情報収集が欠かせません。さまざまなツールがあるので、初心者でもこれらを利用することで運用の見通しを立てることは可能です。できる限りの情報を集めて、より確実性の高いシミュレーションを行うことが大切です。

シミュレーションで得た算出結果が正確なものとは限りません。収益の確実性を高めるために、マンション経営のプロにも相談しながら物件を選ぶと良いでしょう。

不動産投資のシミュレーションはどうすれば良い？エクセルやツールの使い方を徹底解説！

不動産投資でシミュレーションを行うわけ