不動産投資の返済比率の目安は50％！適切な返済比率でリスクを減らそう！

2023年2月27日

#不動産投資

アパート経営において、アパートを建てるために、ほとんどの方がアパートローンを組んでいます。ローンを組む際は、どのように適切な返済計画を立てていくかが大切です。

不動産投資をしてアパートを建てたものの、思うように部屋が埋まらないこともあるかもしれません。そうなってしまうと家賃収入を得られないようになり、最悪の場合自己破産をしてしまう方もいます。気軽に考えて不動産投資に手を出すのではなく、必ずリスクも考えなければなりません。

今回は、そのような最悪の結末を迎えないために、無理のないアパートローンを組む目安となる「返済比率」を解説していきます。

返済比率とは？計算方法と適切な比率

返済比率とは、家賃収入に対する返済額の割合で、適切なアパートローンを組むための重要な目安です。

似たもので住宅ローンがありますが、ローンの目的や返済原資が異なるため、審査内容や金利に違いがみられます。今回は住宅ローンではなく、不動産投資ローンの返済比率について解説していきます。

無理のないアパートローンを組むために、まずは返済比率の計算方法と適切な比率を理解しておきましょう。

返済比率の計算方法は？

返済比率の計算方法は、以下の通りです。

アパートローンの月額返済額 ÷ 家賃収入 × 100 = 返済比率

家賃収入は入居数で変わってきますが、ここでの家賃収入は、満室時の家賃収入で計算します。満室でない場合は、実質返済比率が高まっている可能性があります。

例えば、アパートローンの返済額が100万円、家賃収入が200万円の場合、返済比率は50％です。

適切な返済比率は50％以下

この計算式で、どのような結果になれば適切なのでしょうか。

一般的には、50％以下が適切だと言われています。50％以下に抑えることができれば、修繕費や税金関連による支出と空室による収入の減少に対応可能です。

こうして見ると、返済比率が低ければ低いほど、安全にアパート運営ができると言えるでしょう。しかし、返済比率が高い場合もメリットがあります。ここからは、返済比率が高い場合のメリットを解説していきます。

返済比率が高いメリット

返済比率が適正値の50％を上回ってしまうと、突然の修繕や空室に対応できなくなる可能性があります。

しかし、手元の資金に余裕がある場合は、あえて返済比率を高くすることでさまざまなメリットを享受することが可能です。ここでは、返済比率が高いメリットを紹介します。

返済期間を短くすることができる

返済比率を高く設定することで返済期間を短くすることが可能です。今回は返済比率65％の場合と、返済比率50％の場合を比較してみましょう。

①返済比率65％の場合

月の家賃収入	100万円
月のランニングコスト	20万円
空室による損失	15万円
ローン返済金額	65万円
手元に残る金額	0円

②返済比率50％の場合

月の家賃収入	100万円
月のランニングコスト	20万円
空室による損失	15万円
ローン返済金額	50万円
手元に残る金額	15万円

今回は、月のランニングコストを20％、空室による損失を15％と一般的とされている割合で設定しました。

返済比率65％の場合は、手元に残る資金が0円で、貯蓄がない場合は余裕がない経営になってしまいます。予定外の修繕が発生した場合には、対応できないかもしれません。

一方、返済比率50％だと手元に残る資金が15万円なので、毎月何かしらの出来事が起きても対応がしやすくなります。

自分の貯蓄額と相談して返済比率を決めていくようにしましょう。

少ない自己資金で済ませることもできる

返済比率を高くすることで、初期投資における自己資金の額を抑えることが可能です。アパートローンを組むと、自己資金が少なくて投資に踏み出せないという方でも、不動産投資がしやすくなります。

返済比率が高く、毎月の返済で余裕はありませんが、「貯蓄が少ないけど不動産投資を始めたい」という方でも始めることができます。

返済比率が低いメリット

先述したように、返済比率が低い場合は、安定したアパート経営をすることができます。ここでは、返済比率が低いとどのようなメリットがあるか解説していきます。

空室が増えても耐えやすくなる

アパート経営で避けたいことは、空室率が高くなることです。空室が増えると月の家賃収入が減って、返済比率が高まってしまいます。

あらかじめ返済比率を低めに設定しておくことで、空室率が高くて返済比率が高くなった場合でも経営破綻を防げるでしょう。返済比率を低めにしたことで、残った毎月の手元の資金を空室による損失にあてることもできます。

資金に余裕ができる

返済比率が低いことで毎月手元に残る金額が多くなります。残ったお金は自身の収入として生活費に使うことができますし、物件の修繕に対応できるように貯蓄しておくこともできます。

手元に残る金額が増えることで、資金に余裕が生まれ、できることが増えていくことでしょう。

返済比率が上昇するのはどんなとき？

算出した返済比率がずっと続くとは限りません。物件を取り巻く状況が変わることで返済比率も変動していきます。

ここでは、どのようなときに返済比率が高まるかを紹介します。

空室が増えたとき

空室が増えたときは、空室率の上昇による損失が発生します。今回は空室率が5％の場合と20％の場合とを比較してみてみましょう。

【空室率が5％と20％の場合】

項目	空室5％	空室20％
年間収入（満室時）10万円×10戸	1,200万円	1,200万円
年間支出	900万円	1,080万円
ローン返済（金利1.6％、元利均等返済）	600万円	600万円
空室率・諸経費20％合計	300万円	480万円
年間手取り収入	300万円	120万円
返済比率	50％	50％
空室率・諸経費20％を加えた総合計支出	75％	90％

参考：東急リバブル収益シミュレーション

空室が発生すると家賃収入が減ります。返済比率は満室時の家賃収入から算出するので、空室が多ければ多いほど返済比率が高まります。

金利が上がったとき

金利が上がると以下のように返済比率が高まります。

項目	金利1.6％	金利2.6％
物件価格（購入諸経費込）	8,000万円	8,000万円
頭金20％	160万円	160万円
借入期間	25年	25年
年間収入（満室時）10万円×10戸	1,200万円	1,200万円
年間支出	960万円	1,020万円
ローン返済（年間、元利均等返済）	600万円	660万円
空室率10％・諸経費20％合計	360万円	360万円
年間手取り収入	240万円	180万円
返済比率	50％	55％

参考：東急リバブル収益シミュレーション

金利が上がった場合は返済額が高くなるため、返済比率が高くなります。金利が1％あがるだけで返済比率が数％から数十％変化するので、資金に余裕のない場合は金利が固定のローンを組むと安心です。

高額な修繕費が発生したとき

高額な修繕費が発生した際は、支出が増えることで返済比率が高くなります。

アパート経営をしているとさまざまなものが故障し、そのたびに修繕費が発生します。修繕が難しいものや、一度に大量のものが故障した場合は修繕費が高くなるのです。

修繕費の額が小さいうちは対応できても、額が大きくなると赤字経営となり対応が難しくなるケースもあるかもしれません。

高額な修繕費が発生しないように設備の定期的なメンテナンスを行ったり、自然災害で故障しないように災害に強い物件にしたりと、対策を練っておきましょう。

返済比率を下げるにはどうしたらいい？行うべき5つのアクション

返済比率が高い状態では、アパート経営が不安定になる可能性があります。意図しない返済比率の上昇が起こると、アパート経営者の悩みの種になることでしょう。

ここでは、返済比率を下げるためにどのような方法があるか解説していきます。

自己資金を入れる

物件購入時に入れる頭金を増やすことで返済比率を下げることが可能です。頭金が増えることで月々の返済額を減らすことができ、支出も減らせます。

貯蓄をすべて頭金として使ってしまうと突然の出費に対応できなくなってしまいますが、貯蓄に余裕がある場合は頭金を増やすと良いでしょう。

金利を下げるべく交渉をする

前述したように、金利が高いと返済比率も高くなります。金利を下げるべく、ローン会社に交渉をしてみるのも手です。ローン会社は金利を下げる交渉を嫌う場合が多いので、金利が低い会社に乗り換えるのも良いかもしれません。

返済期間を延長する

返済期間を延長することで月々の返済額を減らし、返済比率を下げることも可能です。返済期間が長すぎるとローンを組めない場合もありますが、金利交渉をするよりも現実的な方法だと言えるでしょう。

融資後に返済期間の見直しを考える場合は借り換えを検討しましょう。

繰り上げ返済をする

余剰金がある場合は繰り上げ返済をすることで、利息を減らして支出も減らすことが可能です。繰り上げ返済による手数料がかかる場合もありますが、返済額が減ることでキャッシュフローに余裕を持たせることができます。

減価償却期間が長い物件にする

事業などで用いる建物や設備などは時間の経過とともに価値が減っていきます。そのような資産の取得にかかった費用を各年分に分割して必要経費として償却することを減価償却と言うのです。

アパートやマンションを取得したときに全額をまとめて必要経費とするのではなく、その建物の法定耐用年数の全期間に渡って分割して必要経費として計上していきます。

経費として計上できるため、不動産所得を減らすことができ、所得税の節税につながるので、返済比率を低くすることができます。

耐用年数は以下のように定められています。

鉄筋コンクリート造　47年
重量鉄骨造　34年
木造　22年
軽量鉄骨（厚さ3mm～4mm）　27年
軽量鉄骨（厚さ3mm以下）　19年

減価償却期間のことも考えてアパートの作りを選択すると良いでしょう。

返済比率はあくまで目安

ここまで返済比率を解説してきましたが、1つ注意しておくことがあります。それは、算出された返済比率を信じすぎないことです。

なぜなら、返済比率は金利の上昇や空き部屋の増加により変動するからです。シミュレーターで算出した返済比率を過信して最初から高めの返済比率に設定すると、最悪の場合経営破綻してしまいます。

返済比率の高低それぞれのメリットとデメリットを把握して、あくまで目安として使うようにしましょう。

まとめ

返済比率は、アパート経営の目安となる重要な数字です。

計算方法、算出された数字の意味をしっかり理解しておく必要があります。数字の意味を理解できていないと、何の対策もできず、いつの間にかギリギリのアパート経営をしている状態になるかもしれません。

返済比率を正しく理解して、理想のアパート経営を目指してください。