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土地活用方法はこれ!人気ランキング比較10選!活用法や失敗しないコツなどをご紹介

2023年2月22日

土地を活用したいと考えてはいるものの、どの方法が1番お得なのか、そしてどの方法が自分の土地に適しているのか分からないと悩んでいるオーナーさんも多いのではないでしょうか。

基礎から不動産の知識をつけようとしても専門用語が多く難しいため、時間がかかってしまうものです。

この記事では、土地活用の人気ランキングや、活用方法を決める際に知っておきたいポイントなどをわかりやすく解説していきます。土地活用を始めようとしている方は、ぜひ最後まで読んで参考にしてみてください。

目次

土地活用方法はこれ!人気ランキング比較10選


まずは人気の土地活用方法をランキング形式で紹介します。他のオーナーさんがどのように土地を活用しているのか見ていきましょう。

土地の活用方法は種類が多く迷ってしまう人もたくさんいます。それぞれの活用方法の特徴とメリット・デメリットをしっかり理解し、自分の所有している土地に適するかどうか判断してみてはいかがでしょうか。

10位. 土地信託

土地信託とは信託銀行に土地を預け、利益の一部から配当金を受け取る方法です。土地の所有権を失うことなく経営ができます。また、プロに預けて運用してもらうため、不動産の知識がなくても問題がないのもポイントです。できるだけ手間を掛けずに土地活用を行いたい方におすすめと言えます。

ただし、条件が良く価値の高い土地でないと信託契約を結ぶことは難しく、オーナー自身の一定の信用も求められます。また、必ずしも利益が得られるという訳ではなく、収益が少なかったり費用が多かったりすると配当金が得られない月もあるでしょう。

メリット
・初期費用と手間が掛からない
・不動産知識がなくても問題ない

デメリット
・仲介手数料(信託報酬)が掛かる
・利益がでないこともある
・条件の良い土地でないとできない
・オーナーの信用も求められる

9位. 戸建て賃貸経営

戸建て賃貸経営とは土地に戸建をいくつか建て、入居者から得る家賃を収入とする方法です。戸建の入居者はファミリーが一般的なため、1人暮らしの入居者よりも長期で借りてもらえる可能性が高く、空室リスクを低く抑えられます。

しかし、ファミリー層をターゲットとするには、近くに学校や教育施設、スーパーがあるかどうかなど住環境の良い土地であることが求められます。戸建て賃貸経営は初期費用が掛かってしまいますが、長期的に高い収益をあげたい方におすすめの方法です。

メリット
・空室リスクが低い
・利回りが高い

デメリット
・初期費用が高い
・住環境の良い土地である必要がある

8位. トランクルーム経営

トランクルーム経営は利用者の荷物を保管するトランクルームを提供し、利用料を収入とする方法です。最初にコンテナやトランクルームを設置する費用が掛かりますが、それ以外に建築費や管理費が掛からないため費用対効果が高い方法と言えます。

比較的広い土地を用意する必要がありますが、郊外や駅から遠い土地でもトランクルームの需要はあるため、都心から離れた土地でおすすめの活用方法です。また、住居用にするためには、日当たりや騒音など様々な条件がありますが、トランクルーム利用であればそれらを考慮する必要がないのもメリットです。

ただしトランクルームには仲介が介入しません。利用客募集のためのチラシ配りやSNS発信などの宣伝は自分自身で行う必要があるため、手間と費用がかかる可能性があります。

メリット
・利回りが高い
・郊外や駅から遠い土地でもできる
・初期費用や維持管理費が比較的少ない

デメリット
・比較的広い土地が必要
・利用者募集のための宣伝が必要

7位. 事業用定期借地

事業用定期借地とは一定の期間を設けて、事業の用途限定で土地を貸すことです。事業用定期借地として企業に土地を貸し出し、安定的な地代を得ることができます。コンビニやホテル、スーパーマーケットなどの商業用施設に活用されることが多いです。

建築は借主が行い、管理にかかる費用も借主が払うため、オーナーの費用負担がないことがメリットと言えます。ただし、商業的利益が得られるような好条件の土地でない限りは、事業用としてあまり需要がないでしょう。

メリット
・初期費用・維持費が掛からない

デメリット
・かなり条件の良い土地でないと需要がない

6位. コインランドリー経営

最近ではコインランドリーの価値に再び注目が集まっているため、コインランドリーとしての土地活用も面白いかもしれません。コインランドリー経営は、土地に建物を建てて洗濯機や乾燥機を設置し、利用者が払うコインランドリー利用料が収益となる方法です。比較的狭い土地でも始めることができ、不動産の知識がなくても安心です。

コインランドリーは地域のお客さんが日常的に使うため、一度利用した方がリピーターとなってくれる可能性があります。リピーターが増えれば安定した収入に繋がるでしょう。また、ランドリーにカフェや喫茶店を併設し地元の人々の憩いの場として経営すれば、地元民同士の交流が深まりより豊かな地域になる手助けができるかもしれません。

ただし、店舗は無人となるため、セキュリティ対策に悩まされる経営者も少なくありません。ホームレスの侵入や洗濯物の盗難などを防ぐために、防犯カメラの設置などの対策に手間と費用がかかるかもしれません。

メリット
・比較的狭い土地でできる
・専門知識が不要
・固定客がつきやすい
・地域に関わるビジネスができる

デメリット
・まとまった初期費用が必要
・セキュリティ対策が必要

5位. 駐車場経営

駐車場経営は1台以上駐車できるスペースがあれば始めることができ、初期費用が少ないお手軽な土地活用方法の1つです。建物を建築する場合は土地の形や容積率や建ぺい率が重要ですが、駐車場の場合は狭い土地や変形した土地でも経営することができます。また、建物を建築するわけではないので、他の活用方法に変更するハードルが低いというメリットもあります。

ただし、これまで紹介してきた方法と比較すると収益性は低くなってしまいがちです。リスクをできるだけ抑えたい方にはおすすめの方法と言えるでしょう。また、着手ハードルが低いということは周辺にも駐車場ができる可能性が高いということでもあります。他の駐車場がより安価な価格設定で始めた場合には、自身の駐車場の価格設定を見直すなどの対策が必要となります。

メリット
・狭い土地や変形した土地でも活用できる
・初期費用が少ない
・他の活用方法への切り替えができる

デメリット
・収益性が低い
・周辺に競合となる駐車場ができるリスクがある

4位. マンション経営

マンション経営の特徴は、アパート経営と比較するとリスクや条件の厳しさは上がるものの、高い収益が期待できることです。しかし、アパートよりもマンションの方が規模が大きく建築費用が大幅に上がるため、高額な初期費用を準備する必要があります。

初期費用はかかりますが、マンションは木造アパートとは違いRC造やSRC造など耐久性の高いものが多いです。また、経年劣化しにくいため、資産価値が下がりにくいというメリットがあります。

ただし、容積率が高く設定されている土地でないと、高層のマンションを建てることはできません。土地ごとに、何階建てまでの建物が建設できるか、何メートルまでの建物が建設できるか、など細かく決まっているので、所有する土地がマンションを建設できるのかどうか確認が必要です。

メリット
・安定した収益が期待できる
・収益性がアパート経営より高い
・資産価値が安定している

デメリット
・初期費用が高い
・リスクも高い
・条件を満たす土地でないとマンションは建てられない

3位. 賃貸併用住宅経営

賃貸併用住宅とは、1つの建物の中に居住用スペースと賃貸用スペースを含んでいる建物のことです。例えば、1階部分を賃貸用として貸し出し、2階部分を居住用スペースとしてオーナー家族が住まうパターンがこちらに該当します。

賃貸併用住宅の最大のメリットは、建物全体のうち50%以上の面積を居住用スペースが占めていれば住宅ローンが使えるという点です。居住スペースには金利の低い住宅ローンを適用でき、その他の賃貸スペースには通常の不動産投資用ローンなどを組むことによって、一般的な収益物件よりもローンの負担を軽くすることができます。

ただし、一般的な住宅と収益物件のいいとこ取りのため、それぞれの旨味は薄まってしまいます。一般的な住宅よりも建設費用は高くなることと、一般的な収益物件よりも貸出部分が少ないため利回りが悪くなることは頭に入れておかないといけません。

メリット
・居住スペースが50%以上あれば住宅ローンが使える

デメリット
・一般的なマイホームより建築費用が高くなる
・一般的な収益物件より利回りが低くなる

2位. 等価交換

等価交換とはオーナーの所有する土地の上にディベロッパーが建物を建て、完成後に出資割合に応じて土地と建物の一部の所有権をオーナーが得る方法です。借入金を組む必要がないため、費用負担が少ない土地の活用方法の1つと言えます。

基本的にはディベロッパーから提案されることで始まるため、個人から話を持ちかけることはありません。ディベロッパーはさまざまな土地を吟味し、もっとも収益をあげられる土地に提案します。かなり条件の良い土地でなければ話が来る可能性は低いのかもしれません。

等価交換すると決めたあとはディベロッパー主体で話が進むため、オーナーの不動産知識はそこまで必要ありません。建築前から建築後まで長い関係性が続くため、信用できないようなディベロッパーからの話であれば断ってしまうのもひとつの方法です。

メリット
・借入金を組む必要がない
・不動産知識がなくてもできる

デメリット
・条件の良い土地でないと話がこない

1位. アパート経営

土地の活用方法としてもっとも人気が高いのがアパート経営です。所有の土地にアパートを建設し、入居者からの家賃を集め収入を得ます。軌道に乗り始めると、毎月安定した収入が得られることが人気の理由の1つです。

アパート経営を始めるには、所有している土地にアパートを建設する必要があります。建設費として初期費用がそこそこかかりますが、規模の大きいマンション経営と比べると費用は少なく、初心者が始めるには適していると言えるでしょう。また、アパート建設のためには60平米ほどの広さがあることが望ましいですが、最低30平米ほどあれば建設自体は可能なため、土地の広さがあまりない場合でも取り組むことができます。

ただし、アパート経営にはデメリットもあります。たとえば入居者が退去した後にすぐ次の入居者が見つかるような物件であれば問題ありませんが、空室が続いてしまうと家賃収入がなくなり赤字になってしまいます。また、都市部の駅近物件など需要がある立地には適していますが、田舎の土地はアパート経営には向いていないので注意が必要です。

さらに、アパートはマンションと違い木造か軽量鉄骨で建築するのが一般的です。そのため、マンションと比較すると、修繕までの期間は短くなってしまいます。修繕の都度、修繕費用がかかることも覚えておきましょう。

メリット
・比較的安定した収入が長期的に得られる
・マンション経営よりも初期費用が抑えられる
・所有する土地の面積が狭くても建てられる

デメリット
・初期費用が高い
・空室状態になるリスクがある
・修繕費用が増加する可能性がある

土地活用を決める際に知っておきたい8つのポイント

様々な種類の土地活用方法を紹介してきましたが、実際に土地活用方法を決める際には、どのような点を重視すべきなのでしょうか。ここでは8つのポイントをそれぞれ詳しく解説していきます。

1. 好立地であるか

土地活用の適性を見極めるために、最も重要なのが立地です。土地を評価するポイントはいくつもありますが、土地の価値の8割は立地で決まると言っても過言ではありません。

どんな市町村に位置しているのか、そのエリアの中でどんな場所に位置しているのか、法律や法令で規制されていることはあるか、など立地の条件次第でどのように活用すれば良いのかが見えてきます。

また、不動産は地図で見るだけではなく必ず現地を見に行きましょう。実際に見てみると、日当たりや人通りの多さを確かめることができ、その土地に適した活用方法を判断する材料になります。

2. 初期費用は十分にあるか

土地活用を始める際は、多かれ少なかれ初期費用が掛かります。どのような活用方法を選ぶかによって初期費用の金額は大きく変わってくるため、初期費用の金額を1つの判断基準とすることも大切です。

たとえば、マンション経営を始めるために無理をして初期費用を捻出した場合に、その後の維持管理費が足りなくなり私生活に影響を及ぼすケースもあります。身の丈にあった金額で始められる活用方法の中から選ぶようにすると失敗しづらいでしょう。

初期費用を少なく抑えたい方には、先述した駐車場経営やトランクルーム経営などがおすすめです。

3. 収益は見込めるか

せっかく土地活用を行うのであれば高い収益を上げたいと考えるものです。収益性の高い土地活用方法としては、マンション経営・アパート経営など、賃貸業で多くの戸数を運用していくタイプの方法が挙げられます。

ただし、収益が高いものはリスクも高まります。空室リスクや災害リスクなど、どのようなリスクがあり、どのようにリスクを軽減できるのかなど、しっかりと情報収集を行った上で決断するようにしましょう。

4. 建築はしやすいか

どのような土地活用を行うかは建築のしやすさによっても左右されます。建築のしやすさの中でも特に重要なのが土地の広さと形です。

たとえば10畳ほどの広さしかない場合は、駐車場経営の選択をする他ありませんが、60坪以上あればアパート経営やコインランドリー経営など選択肢が広がります。

また、複雑な形をした土地の場合、戸建を建てたりマンションを建てたりするには向いていません。そういった場合は居住用ではなく、小さなスペースを活かせる駐車場経営は向いていると言えるでしょう。

5. 管理はしやすいか

土地活用は始めるときに行うことはたくさんありますが、本当に大変なのは運用開始後かもしれません。等価交換や土地信託の場合、維持管理業務はほぼありませんが、マンション経営やアパート経営の場合は、室内の修繕対応をしたり共用部分の大規模修繕の検討をしたりと次から次へとやるべきことが降ってきます。

オーナーとして管理にどれくらい時間を使えるのか、ということも土地活用を開始する前に検討しましょう。

6. どのようなリスクがあるか

収益性の高い土地活用はリスクも比例して高まると先述しましたが、起こりうるリスクについて見ていきましょう。

・空室リスク
アパートやマンション、賃貸併用住宅などの賃貸業を行う際に必ずついてくるのが空室リスクです。空室リスクを避けるためには、時代や市況が変わっても需要が減らない立地を選ぶことが重要になります。駅からの近さは資産価値が下がらない要素として挙げられます。

・災害リスク
地震や台風などの自然災害が土地にまで影響を及ぼすこともあります。対策としては、地盤をチェックして埋立地を避けることや耐震性の高い建物を建てること、火災保険や地震保険に加入することが挙げられます。

・市場リスク
土地活用は長期的な計画のもと行われるため、長い目で時代を判断することも大切です。周辺の都市開発が人口の増減に影響する可能性があります。決定している都市計画がないかなど、しっかりと市場調査を行うようにしましょう。

7. 税金対策として利用できるか

土地活用は収益を得られるだけでなく税金対策にもなるため、賢く資産を増やすことができます。税金対策を目的とするなら、アパート経営・マンション経営・戸建賃貸経営など賃貸住宅経営を選ぶようにしましょう。

また土地は更地のまま所有していると税金がかかります。土地の上に賃貸物件を建て、アパートやマンションなどの活用をすると、固定資産税は最大6分の1に、都市計画税は最大3分の1に減額されます。

8.自己資金はどれくらい必要か

土地活用を始める際には自己資金もある程度必要になります。目安として全体費用の1〜2割程度を用意しておくことが望ましいです。

また、土地活用を始めるときは、住宅ローンや事業用ローンを組むことが多いですが、ローンを組む際に審査があります。過去のクレジットカードの滞納履歴なども影響しますが、自己資金があまりにも少ない場合も審査にマイナスの影響をあたえます。

土地活用をする目的

土地活用を行うメリットはたくさんありますが、なんのために土地活用をしたいのでしょうか。人によって目的は様々ですが、ここでは代表的な3つの目的を紹介します。

税金対策

土地活用を行う1番の目的が税金対策だという方もいるのではないでしょうか。最近は本やYoutubeでお金について学ぶことができます。その中でも土地活用によって税金対策をすることは、賢い貯金方法として取り上げられています。

税金対策を目的とする方は、マンション経営・アパート経営などを選択すると、相続税、固定資産税、都市計画税などの減税に繋がります。

資産運用・投資

土地活用を行い、できるだけ資産を増やしたいという投資目的の方も多くいます。そのためには収益性の高い活用を行うこと、そして土地活用開始後も管理を怠らないことが重要になります。

収益性の高い活用方法としては、マンション経営・アパート経営などが挙げられます。立地の良い場所を選ぶことで賃料単価が上げられます。総戸数の多いマンションやアパートであれば、大きな利益を得ることもできるでしょう。

安定した収入

収入の安定性を求めることは非常に重要です。特に金利の低い現代では、お金を現金のまま持っていてもほとんど増えません。老後の生活に必要な資金を準備するためにも、今から土地活用を始めて老後まで続く収入源を作ることは大切です。

面白い土地活用アイデア紹介

せっかくならよりワクワクするような土地活用を行いたいという方へ、面白い活用方法を2つご紹介します。

田舎なら「キャンプ場経営」がおすすめ

田舎の広い土地を持っている場合は、キャンプ場経営はいかがでしょうか。キャンプに必要な設備や道具を揃えて、入場者を集客します。テントサウナプランを企画したり、魅力的な食事コースを提供したり、新しい土地活用の選択肢になるのではないでしょうか。

ただし、行う事業によっては申請・許可が必要になります。たとえば、宿泊施設を提供する場合は旅館業営業の許可が、食事を提供する場合は飲食店業許可が必要となるので、事前に調査をして申請を忘れないようにしましょう。

お金がかからない!「資材や重機置き場」なら土地を貸すだけ

一番お金も手間も掛からない方法としては資材・重機置き場が挙げられます。特に郊外の広い土地で、周辺に工場や施工会社などがある場合には、資材や重機を置くスペースが欲しいというニーズを満たすことができるでしょう。更地のまま土地のみを貸すので、全く手が掛からず楽な方法です。

ただし、資材置き場としての相場が決まっていないため、借主と相談の上使用料を決めます。そのため、借主次第で収入が変わってくることがあるので注意が必要です。

土地を所有したはいいものの、活用方法が分からない場合や一時的な措置として少しでも収入が入ればありがたいといった場合に適していると言えるでしょう。

失敗しない土地活用の4つのコツ

様々な土地活用の方法を紹介してきましたが、やはり土地活用を行うなら成功させたいものです。土地活用が失敗に終わらないよう、始める前に知っておきたい4つのコツをご紹介します。

「土地活用を成功させる」という意識を持つ

土地活用は、誰でも簡単に成功できるものではありません。知識や事前調査が必須で、自分の土地活用の目的をしっかりと考え、ぶれない軸を持つことが重要になるでしょう。

また、土地活用を開始した後もほとんどの土地で管理業務が必要となります。世の中のニーズや市況に常にアンテナを張って、自分の土地をうまく活用することが成功への道です。自分で管理業務をする時間的余裕がないという方は、管理会社へ委託することも可能です。委託する場合、委託後に無関心になるのではなく、自分の所有している土地があるということを心に留めておきましょう。

どのような土地活用が向いているのか確認する

土地活用は、その土地の特徴に合わせた活用をすることがポイントとなります。そのため、土地の調査や分析には時間をかけると良いでしょう。

リスクを把握する

リスクについては当記事内でも何度か紹介してきましたが、考えすぎということはないトピックです。すべてのリスクを予測することは不可能ですが、できる限りリスクを防げる様、準備を怠らないようにしましょう。

一社ではなく複数社に相談する

初めて土地活用を行う際に、ネット上で情報収集を行うには限界があります。専門会社に相談するのも一手ですが、会社によって得意分野があるので、複数社に相談してみましょう。相場の妥当性に気付けたり、信頼して任せられる会社に出会うことができるというメリットがあります。

まとめ

今回は土地活用の人気ランキングや、土地活用方法を決める際のポイントなどを紹介しました。土地の個性や、オーナーの土地活用目的によって、どんな活用方法が適切なのか大きく変わってきます。

当記事で紹介した内容を参考に、土地活用方法について検討してみてください。