空き部屋を活用して収益化しよう！空き部屋活用ビジネスや空き部屋対策について解説！

2023年2月21日

#空室対策

「アパートやマンションを経営しているけど空室が埋まらない」「空室分の家賃収入を補いたい」というような悩みを持っている方もいるのではないでしょうか。空き部屋を放置すると余計な費用がかかってしまうため、早急に対策する必要があります。今回の記事では、空き部屋活用ビジネスや空き部屋対策について解説します。空き部屋を上手く活用して収益を上げたい方や、空き部屋を埋めたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

空き部屋の活用法6選！

空き部屋が発生すると、家賃収入が減るだけでなく、管理などの維持費用もかかります。そこでおすすめなのが、空き部屋を別の用途で貸し出すことです。ここでは、最近人気の空き部屋の活用法を6つ紹介します。

レンタルスペース
シェアオフィス・レンタルオフィス
託児所・保育室
マッサージルームやネイルサロンなどのシェアサロン
物置スペース
水耕栽培

レンタルスペース

1つ目は、レンタルスペースとして貸し出す方法です。コロナが流行したことで、需要が高まりました。部屋の広さや設備内容によって利用目的はさまざまです。テレワークが多くなった昨今、利用率が急上昇しています。数人での会議や、小規模のパーティなどでも使われています。料金は設備や部屋の広さ、立地などによって異なりますが、1人で利用する場合は、1時間当たり数百円程度が相場です。複数人で利用する場合は、1時間当たり千円から1万円程度が相場です。

シェアオフィス・レンタルオフィス

2つ目は、シェアオフィス・レンタルオフィスとして貸し出す方法です。インターネットの普及によってどこでも仕事ができる時代なので、シェアオフィスやレンタルオフィスで仕事を行う企業が増えています。シェアオフィスやレンタルオフィスは、利用料が安いことや、引っ越す必要のない手軽さなどがメリットです。しかし、その分設備が整っていないと利用者は現れません。そのため、多少の設備投資が必要です。また、ある程度の広さがないとオフィスとして利用しづらいため、所有している物件が広い場合に有効です。

託児所・保育室

3つ目は、託児所・保育室として貸し出す方法です。最近では、保育園が不足していることを背景に、賃貸の空き部屋を使った託児所や保育室が増えています。託児所や保育室として貸し出すことができれば、長期間の利用を見込めます。しかし、騒音トラブルに繋がってしまうこともあるので、人数制限を設けて貸し出すなどの工夫が必要です。託児所や保育室は、普段子供を預けることができない家庭にとって、とても有難いサービスです。そのため、地域貢献にも繋がります。

マッサージルームやネイルサロンなどのシェアサロン

4つ目は、マッサージルームやネイルサロンなどのシェアサロンとして貸し出す方法です。コロナ禍で個人のネイリストやセラピストが増えたため、シェアサロンは近年人気のサービスです。シェアサロンとして貸し出す際は、月契約や時間での貸し出し契約をすることが多く、ある程度長い期間使ってもらえます。デメリットは、お客さんが多く来た際に他の入居者の迷惑になってしまうことです。トラブルを避けるために貸し出す業種を絞り、契約書を交わして騒音などのトラブルに発展しないよう注意しましょう。

物置スペース

5つ目は、物置スペースとして貸し出す方法です。物置シェアサービスは、最近人気の空室活用方法で、利用者も増えています。荷物を預けたい人と空き部屋を活用したい人のマッチングサービスもあるため、すぐに始められる活用方法です。アパートの一室をそのまま物置スペースとして貸し出せるので、特別な準備や手間がかかりません。都内など人の多い地域で行うのがおすすめです。一方、田舎のように預ける人が少ない場合、あまり利益が見込めないので注意しましょう。月極で契約することが多いので、一度契約すればまとまった利益を見込めます。

水耕栽培

6つ目は、空き部屋で水耕栽培をする方法です。かなり珍しく、運用開始まで少し時間と労力が必要ですが、定期的な副収入を見込めます。水のみで野菜を栽培するため、室内が汚れることもありません。水耕栽培で採れた野菜を自分の食事に回すことで、普段の食費をカバーすることもできます。農作物を販売する場合、許可は不要なのでインターネットによる販売も可能です。室内での水耕栽培は畑と比べて害虫被害がないため、安定して野菜を栽培することができます。

【事例】空き部屋を活用したビジネスで収入を得よう

空室のままでは利益は生まれません。しかし、工夫次第でビジネスとして活用できます。ここでは、空き部屋活用ビジネスの事例を紹介します。

貸し会議室として活用

広いスペースがある場合におすすめなのが、貸し会議室として活用するビジネスです。会議室が足りない企業や、普段リモートで仕事を行う企業などが利用します。また、部屋の規模によっては、セミナー会場や面接会場としても利用可能です。貸し会議室として活用する際は、設備を整える必要があります。作業用の机と椅子は、貸し会議室に必須の設備です。他にもwifiやホワイトボード、プロジェクター、スクリーンなどがあると便利でしょう。初期費用は、比較的安く抑えられます。開業準備などの手間も少なく、簡単に始められるのが特徴です。

ポップアップストアとして活用

ポップアップストアも空き部屋活用ビジネスとして近年人気の業態で、空きテナントや空き部屋の一部を利用して、期間限定で出店する形式です。期間限定で行うことによって宣伝効果が期待できます。また、限定商品が販売されるなど、ブランドの認知拡大にも有効な手段です。スマートフォンの普及により、SNSで拡散させて人気を集められるので、多くの企業がポップアップストアを利用しています。貸し出す際は基本的に準備するものがほとんどないため、すぐに貸し出すことができるのがメリットです。ただし、定期開催を売りにするポップアップストアが多いため、長い期間貸し出すことはできません。継続的に貸し出せるよう、工夫して活用する必要があります。

空き部屋活用におすすめのサービス会社

空き部屋をビジネスとして活用する際におすすめのサービス会社を紹介します。

Airbnb(エアビーアンドビー)
軒先ビジネス
スペースマーケット
モノオク
SPACEE

部屋の広さや立地などを考慮して、自分に合ったサービス会社を探してみてください。

Airbnb(エアビーアンドビー)

引用元：Airbnb(エアビーアンドビー)公式HP

日本に限らず利用人数が多い
ユニークな物件が多く楽しめる
ゲストとホストで交流することができる

Airbnb(エアビーアンドビー)とは、空き部屋を貸したい人(ホスト)と、部屋を借りたい人(ゲスト)を繋ぐサービスです。日本を含む世界190ヶ国、34,000以上の都市で利用されており、テレビや雑誌でも多く取り上げられています。Airbnb(エアビーアンドビー)で空き部屋を民宿として活用すると、多くのゲストと繋がることができます。人気のサービスなので収益に繋がりやすいです。所有する物件を民泊として登録する場合、ホストとしての登録が必要です。サービス料として通常予約料金の14〜16％の支払いが発生するので、事前に確認しておきましょう。

軒先ビジネス

引用元：軒先ビジネス公式HP

簡単に登録でき、すぐにお店を出店できる
特定の内容に特化してシェアスペースを探すことができる
空いているテナントと使いたい人を繋げるサービス

空き部屋をポップアップストアとして活用する際におすすめなのが「軒先ビジネス」です。空きスペースをポップアップストアとして貸したい方と、使いたい方を結ぶプラットフォームです。空き部屋を登録すると、利用したい方とマッチングできます。

スペースマーケット

引用元：スペースマーケット公式HP

予約から支払いまでワンストップでおこなうことができる
さまざまな利用目的に対応している
審査があるので信頼感がある

スペースマーケットは、空いている物件(スペース)を貸したい人と借りたい人を繋げるサービスです。貸しスペースは2万件以上の取り扱いがあり、民泊から貸し会議室までさまざまな利用目的に対応しています。また、スペースを貸し出す際には審査が必要なので、信頼感のあるサービスです。さまざまな利用目的で空き部屋を活用したいという方は、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

モノオク

引用元：モノオク公式HP

狭いスペースでも有効活用できる
荷物の置き場所に困っている人と空きスペースを貸したい人を繋ぐサービス
サポート体制がしっかりしておりトラブルにも対応してくれる

モノオクは、空きスペースを物置として貸したい人と、荷物の保管場所を探している人を繋ぐマッチングサービスです。最近では、トランクルームのシェアサービスやレンタル倉庫、コンテナなどの物置の貸し出しが増えています。モノオクは個人で空きスペースのある人が物置として貸し出せる点が特徴です。コンテナなどの大きな物置は要らないけれど、荷物の置き場に困っているという方におすすめです。季節限定で使うレジャー用品などの置き場に使いたいといったニーズもあります。モノオクでは個人で小スペースを借りられるため、とてもコストパフォーマンスが高いです。

SPACEE

引用元：SPACEE公式HP

スマートフォンから1分でかんたん決済
さまざまなエリアで利用できる
15分区切りの利用時間で必要な時間だけスペースを利用できる

「SPACEE」はビジネスマン向けの貸し出しに広く対応しており、貸し会議室、レンタルスペースなどに特化しています。利用用途はテレワークや会議、セミナーや説明会など、大人数での貸し出しにも対応しています。15分単位での貸し出しを行っているので、隙間時間に利用してもらうことができ、収益にも繋がりやすいです。個人利用にも対応しており、デスク1台でも登録可能なため、少ないスペースでも有効活用すれば収益を上げられます。通常1時間単位での貸し出しが多い中、15分で区切られていて、貸す人と借りる人両方の利便性が高くおすすめです。

空き部屋を活用したビジネスの注意点

空き部屋を活用したビジネスにも注意点があります。注意点を知らずに運用してしまうと、思わぬトラブルに発展してしまうこともあるので事前に確認しておきましょう。

管理規約・契約に違反していないか確認する
寝具の提供には旅行業の許可が必要
入居者と良好な関係を保つ

それぞれ詳しく解説します。

管理規約・契約に違反していないか確認する

賃貸物件の貸し出しを行う際は、必ず管理規約を確認し、契約内容に従って貸し出しを行うようにしましょう。自分の所有物件であれば問題ありませんが、借りている場合は注意が必要です。元々テナントタイプの賃貸は比較的融通が効きやすく、さまざまな業態で空室を活用できます。しかし、居住用マンションなどの場合、建物の転貸や居住以外の使用を禁止している場合があるので注意しましょう。事前に大家さんに確認することをおすすめします。管理規約・契約に違反してしまうと、営業開始後にトラブルが起きたり、最悪賃貸の契約を破棄されたりしてしまいます。居住マンションでは、近隣住民とのトラブルも起こりやすいので、極力トラブルを避けられるように配慮が必要です。

寝具の提供には旅館業の許可が必要

空き部屋でベッドや布団類の寝具を提供する場合、「旅館業」の許可が必要です。もし宿泊場所として寝具を無許可で提供すると、「旅館業法」違反になってしまう可能性があります。空き部屋を貸し出す際は、寝具や設備には十分注意しましょう。また、貸し出しサービスなどに登録する際も、「寝具が写った写真」や「寝具が利用可能であるなどの文章」は掲載できないことがあるので、事前に確認を行いましょう。既に建物全体が簡易宿泊施設として許可を受けている場合は、「旅行業許可証」を登録時に提出すれば、貸し出しサービスで掲載できます。

入居者と良好な関係を保つ

マンションやアパートの空室を活用してビジネスを行う際に注意しなければならないのが、そのマンションやアパートに住む入居者との関係です。空室活用ビジネスを行う場合、大家の許可はもちろん、近隣住民の理解を得ることが大切です。部屋の貸し出しでは、騒音トラブルがよく起きます。特に、日中帯ではなく夜間に貸し出しを行う場合は、トラブルを回避するための対策が必要です。他にも、マンションの共用スペースでごみを捨てたり汚したりしてしまうと、近隣住民からのクレームに繋がるので注意しましょう。丁寧な事前説明を行い、周知しておくことで、トラブルを回避できます。入居者と良好な関係を保てるようにしましょう。

賃貸で空き部屋が発生してしまう原因は？

賃貸で空き部屋が発生するのはなぜでしょうか。タイミングの問題もありますが、長期的に空室があるならさまざまな原因が考えられます。空室が発生する主な原因としては、以下のようなものが考えられます。

部屋の広さや設備に対して相場より家賃が高い
募集のための広告や計画が不十分
競合と比較して選ばれるための魅力が少ない
管理会社との相性

まずは上記を見直してみましょう。空室発生の原因を知ることで、空室対策ができます。賃貸の場合、空き部屋でも維持費や管理費がかかるので、早期に空室対策するのがおすすめです。

賃貸の空き部屋を埋めるための対策

賃貸の空き部屋を埋めるためには、何かしらの対策を施す必要があります。ここでは、賃貸の空き部屋を埋めるための対策について解説します。

募集条件を緩和する
管理会社を変える
一時金を減額する
リフォームをする
入居者に長く住んでもらう

募集条件を緩和する

1つ目の対策は、募集条件を緩和することです。募集条件としては、以下のようなものが挙げられます。

連帯保証人不要
クレジット決済可
火災保険は任意加入

まずは、募集条件を見直してみるのがおすすめです。また、広告に掲載する際は、どのような利用方法を許可しているのか明確にすることも大切です。募集広告に掲載する際は、以下のような条件を緩和してみましょう。

ルームシェア可
ペット可
DIY可
楽器可

このように条件を緩和してそれを明確に記載することで、入居の応募に繋がりやすくなります。同じ価格帯のマンションでも、募集条件が違えば入居率にも差が出ます。現在の入居者との兼ね合いも考慮して、入居後にトラブルが発生しないような工夫が必要です。

管理会社を変える

2つ目は、管理会社を変えることです。賃貸経営で実際に入居者募集を行うのは、契約している管理会社や仲介会社であることがほとんどです。そのため、管理会社によっては入居者の集客力が低く、それが空室に繋がっている可能性もあります。管理会社によって入居者募集にどのくらい力を入れるか、集客が得意かなどはさまざまです。どんなに募集条件が良くても、現在の募集条件とマッチした入居者に届いていなければ入居には繋がりません。条件は良いのに空室が発生してしまうときは、管理会社を見直してみるのがおすすめです。

一時金を減額する

3つ目は、一時金を減額することです。一時金を減らすと、突然入居が増えることがあります。賃貸の契約時に利用者にとって大きな負担となるのが敷金礼金などの費用です。一時金は後々退去の際に掃除費用や修復費用に当てられるのが一般的ですが、利用者からすれば一時金は低い方が嬉しいです。初期費用を抑えたいと考える方が多いため、敷金を減額する、礼金をなくすなどの施策を行うことで、空室リスクを抑えられる可能性があります。もちろん礼金がなくなるのは大家からすれば痛手です。しかし、何か月も空室を放置するのか、それとも手元に入るお金を減らしてでも空室を埋めるのか慎重に検討する必要があります。管理会社と相談しながら慎重に決めましょう。

リフォームをする

4つ目は、リフォームをすることです。特に築年数が30年以上経っている物件の中には、老朽化が進んでいるものもあります。新規の入居者がいない場合や空室が続く場合は、リフォームを検討しましょう。ただし、リフォームには多大な金額がかかるため、修繕積立金など手元の資金だけで賄えるか確認が必要です。資金が足りなくて金融機関で融資を受ける場合は、今後どのように回収していくか検討する必要があります。

ボトルネックリフォーム

ボトルネックリフォームは、1番費用のかかるリフォームですが、一定の効果を見込めます。木造アパートでも、30年程の運用が可能です。しかし、当時はニーズがあったものでも20年、30年と時間が経つと現代のニーズと合致しなくなってしまいます。和室は敬遠されがちで、賃貸であればフローリングを希望する方が多くいます。30年前までは2LDK以上であれば1室は和室でしたが、家具が置きにくく、汚してしまったときに掃除しにくいため、現在では敬遠されがちです。洋室に近づける工事を行うなど、入居に繋がるリフォームを検討しましょう。コストと相談しながら現代のニーズに合わせて室内をリフォームすることをおすすめします。

小額リフォーム

ボトルネックリフォームには、まとまった資金が必要です。そのため、簡単には手が出せません。そのようなときは、少額リフォームを検討してみましょう。少額リフォームには以下のようなものがあります。

Wi-Fiを設置する
トイレをウォシュレット付きのものにする
エアコンを性能の良いものに交換する
オートロックやモニター付きインターフォンに変更する

このような少額リフォームを行うことで、物件のアピールポイントが増えます。大きなリフォームだけでなく、少額リフォームも選択肢の1つです。

差別化リフォーム

他の物件と差別化をするために、差別化リフォームを行うのも1つの手です。設備のスペックが同じでも、内装のデザインを変更することで、競合物件との差別化ができます。どうしても内装は白が基調になりがちです。そのため、壁紙の色を変えるだけでも、他とは違ったデザイン性の高い物件に見せることができます。今ではDIYで自分好みの壁紙にする人もいるくらいなので、最初から壁紙がお洒落であれば入居者の増加を見込めるでしょう。

入居者に長く住んでもらう

5つ目は、入居者に長く住んでもらうことです。入居者に長く住んでもらえれば、そもそも空室が生まれないので最大の空室対策とも言えます。入居者が退去する理由はさまざまです。入居者退去の理由に「物件に対しての不満」がありますが、その場合は対策次第で退去を回避できます。入居者が住みやすいよう、定期的に不満をヒアリングして改善するのがおすすめです。退去する理由がなくなれば、早期退去の防止につながります。長く住んでもらうことで大家の仕事も減るので、入居者が、長期的に居住したいと思えるような賃貸経営を心掛けましょう。

まとめ

今回の記事では、空き部屋の活用方法や空き部屋活用ビジネス、空き部屋を埋めるための対策について解説しました。自分の持っている物件に合わせて空き部屋活用を行いましょう。工夫すれば空き部屋でも収益を上げられます。また、賃貸の空室対策についてどのような施策で入居者を増やし、退去者を減らすかを押さえましょう。赤字リスクを抑えるためには、空室を作らないことが1番です。