賃貸アパートの建築会社はどこがいい？アパート建築会社をランキング形式で発表！

2023年2月21日

#アパート経営

アパート経営を始める人の多くは、「どこのアパート建築会社に頼むべきか」で迷うことでしょう。建築会社といっても地域密着型の工務店から大手ハウスメーカーまで、選択肢は多くあります。

アパートの設計から建築後の管理まで、長い付き合いとなる建築会社は慎重に選ばなければなりません。

そこで、アパート建築に関する基礎知識とハウスメーカーの選び方を解説していきます。記事の最後には、アパート建築会社をランキング形式で発表するので、参考にしてください。

アパート建築に関する基礎知識

アパート建築は、一度着工すると違う建築会社へ変更することは容易ではありません。少しでも失敗するリスクを下げるため、アパート建築に関する基礎知識も知っておくことが大切です。

そこで、改めて「ハウスメーカーと工務店は何が違うのか」それぞれの特徴を見ていきましょう。

また、5種類あるアパートの構造についても解説していきます。

ハウスメーカーと工務店の違いは？

建築会社にはハウスメーカー・工務店・ゼネコンがあります。そして、基本的にアパート建築を請け負っているのは、ハウスメーカーと工務店です。この2つの建築会社の特徴を比べてみると、たくさんの違いがあります。

ハウスメーカーとは日本各地に支店のある全国規模で展開している建築会社のことです。一方、工務店とは、限定の地域に特化した比較的小規模な建築会社のことです。

ハウスメーカーは品質管理やアフターフォローが充実していますが、建築費用が割高になってしまいます。一方、工務店では設計の自由度の高さと価格の安さがメリットですが、依頼する会社によって品質の良さやサービスの充実度に差が出てきてしまいます。

こうして両者を比べてみると、同じ建築会社でも異なる部分が多くありました。

アパートの構造は5種類に分けられる

アパートの構造は、5種類に分かれています。ハウスメーカーごとに得意な構造があり、それぞれ建築費用やアパートの強度が変わるため、自分の理想に合った構造を選ぶことが大切です。

そのため、5種類の構造の特徴やメリット・デメリットを理解しておきましょう。

木造軸組工法

木造・軸組工法は日本で最も多く住宅の建築に使われている伝統的な工法です。日本古来の工法でもあるため、在来工法とも呼ばれています。

縦に柱・横に梁・斜めに筋交いを組み合わせることで、強度の高い住宅ができあがります。
間取りの自由度が高いことが最大のメリットであるとともに、作り手の技術力を要する工法です。

木造住宅はほかの構造に比べると、シロアリ被害や耐震性の面が懸念されます。しかし、近年では建築基準法の改善と技術力の進化により、これらの被害は減少傾向にあり、以前よりも安心して選べるようになっています。

木造ツーバイフォー工法

同じ木造住宅として木造・軸組工法とよく比較されるのが、木造・ツーバイフォー工法です。

木造・ツーバイフォー工法は北米から輸入された技術で、日本で建築が認可された1974年以降、着工数は増え続けています。ツーバイフォー工法という名前の由来でもある、2インチ×4インチの角材と木製パネルを６面体の構造で組み合わせていきます。

木造・ツーバイフォー工法は地震・台風・火災に強く、アパート建築で多く採用されている工法です。

軽量鉄骨造（プレハブ工法）※鉄骨厚み6mm以下

厚さ6mm以下の鋼材である軽量鉄骨を一部工場で組み立てた後に、現場にて組み上げる工法が軽量鉄骨造です。別の呼び方ではプレハブ工法ともいいます。軽量鉄骨を一部工場で組み立てておくことで、工期が短くなるだけでなく天候にも左右されにくい工法です。

材料は寸法などが規格化されており、一度に大量生産することでコストが抑えられるメリットがあります。しかし、住宅の強度や耐火・耐震性ではほかの工法に劣る場合もあるため、定期的なメンテナンスが必要です。

重量鉄骨造 ※鉄骨厚み6mm超

重量鉄骨造は厚さが6mmを超える鋼材を使った工法で、軽量鉄骨造に比べて強度が強いことが特徴です。高層ビルの建築に採用されるほど高い強度を誇りますが、その分建築コストもかかります。

また、重量鉄骨造は鋼材一つ一つが頑丈であるため、木造住宅より柱の本数を減らせることから間取りの自由度も高いです。しかし、重量鉄骨を使う場合は鋼材の重量に耐えることができるように基礎強化工事が必要となり、工期が長くなります。

鉄筋コンクリート造

鉄筋コンクリート造とは、引っ張る力と圧縮力を強化するために組んだ鉄筋の周囲にコンクリートを敷き詰めて建物を作る工法です。強度の高さから、マンションや高層ビルなどの建築には鉄筋コンクリート造が採用されています。

また、コンクリートを敷き詰めることで横と縦のどちらからの圧力にも耐えることができ、耐震性にも優れています。しかし、地盤への負荷がかかる鉄筋コンクリート造で一戸建てを建築する場合は、重量に注意しなければなりません。地盤改良工事を行わなければならない場合は、費用がかさむ可能性が高いです。

アパート経営の方法

アパート経営には、オーナーによる自主管理・委託管理・サブリース（一括借り上げ）という3つの方法があります。それぞれの特徴を知り、3つの中からどの方法が自分に合っているのか、見極めていきましょう。

自主管理

アパート経営を業者などに委託せず、オーナーが自ら運営・管理する方法が自主管理です。自主管理となると、基本的に入居者の募集から建物の点検と掃除、クレーム対応などをすべて担当します。

アパート経営を1人で管理するのは時間や手間を要するため大変です。しかし、管理会社への委託料などコストがかからずに、費用が抑えられます。また、全てを自主管理することで、アパートのみならず賃貸経営のノウハウが自然と身につくでしょう。

管理委託

管理委託は、アパート経営の業務を会社に委託する方法です。自主管理のように、オーナー自ら対応することがなく、時間も手間もかかりません。また、アパート運営の知識が豊富である管理会社に、24時間365日任せられるというのは安心です。

一方で、アパート経営を管理会社へ委託するには、賃貸管理手数料を支払うことになります。賃貸管理手数料は管理会社により異なりますが、相場は賃料の約5%～10％です。

また、管理会社の対応によってアパートの評判が決まるため、管理会社を選ぶ際は慎重に行いましょう。

サブリース

サブリース（一括借り上げ）は、管理会社などの業者にアパート一棟を貸し付け、アパート経営の全てを任せる方法です。そして、サブリースはパススルー型と家賃保証型の2つに分かれています。

パススルー型とは入居者から集金できた賃料に応じてオーナーの収入が毎月変動する仕組みです。そして、入居者からの集金金額に関わらず、毎月一定の収入を得ることができるのが家賃保証型です。

パススルー型は入居率が高い場合に多くの収入が見込めますが、空室や家賃滞納のリスクがあります。そのため、どちらが自分の経営方針と合っているのか検討する必要があります。

また、自主管理や管理委託と異なり、オーナーと入居者は直接契約を結ぶことはありません。ただ、サブリースの場合は家賃や経営方針の決定権など全てがオーナーではなく管理会社が持つことになります。

ハウスメーカーはどうやって選べばいい？比較ポイントを紹介

アパートの建築から建築後の管理までを担うハウスメーカーは、アパート経営の肝といえるでしょう。そのため、自分の方針や希望条件に合ったハウスメーカーを選ぶことが大切です。そこで、ハウスメーカーを選ぶ際の比較ポイントを紹介します。

メーカーが得意な建物は何か

ハウスメーカーには、それぞれ得意とする建物と構造があります。そのため、自分が建築したいアパートはどのような建物と構造なのか、あらかじめイメージしておくとハウスメーカーが選びやすくなります。

一般的なアパートの構造は以下の5種類です。

木造・軸組工法
木造・ツーバイフォー工法
軽量鉄骨造（プレハブ工法）
重量鉄骨造
鉄筋コンクリート造

自分の建築したいアパートのイメージができたら、各ハウスメーカーの得意とする建築と構造をリサーチしましょう。

また、ハウスメーカーによっては得意とするアパートの間取りやプランも異なります。シングルタイプやファミリータイプなど、過去の施工例から着工数が多いタイプはどれなのか、見極めることが必要です。

管理システムはどのようなものか

アパート経営の成功を左右する要因の1つとして、管理システムは重要です。良い建物と管理システムがあってこそ、アパート経営が成功するといえます。

ハウスメーカーでは、自社または提携先の管理システムを提案しています。また、管理システムの特徴はさまざまです。ハウスメーカーを選ぶ際には、各社の管理システムを把握しておきましょう。

そして、ハウスメーカーの管理システムを確認する際は、アパート経営にとって大切な集客力と入居率を重要視します。管理会社がしっかりと入居者の集客を行っているか、どんな集客方法かも確認しておきましょう。

アパート経営で多く採用されているサブリースは、経営管理を全て管理会社に任せられるため、集客力と入居率を事前に把握しておくと安心です。

アフターフォローの内容

無事アパートの建築が完了し経営が始まった後も、忘れてはいけないのがアフターフォローです。どんなに良い住宅でも、10年・20年と経てば劣化は避けられません。そのため、ハウスメーカー選びにはアフターフォローの内容も重要です。

基本的にどのハウスメーカーでも、構造躯体が20年・屋根や外壁が10年と保証期間が設けられています。しかし、ハウスメーカーによって保証期間の延長や保証内容が異なるため、アフターフォローの内容も検討材料となるでしょう。

ハウスメーカーを選ぶ際に確認すべき6つのポイント

ハウスメーカー選びをしていく中で「ここだけは確認してほしい」という6つのポイントがあります。アパートの建築を安心して任せることができるよう、気になるハウスメーカーがあれば事前に確認しておきましょう。

実績を確認する

良いハウスメーカーを見つけても、施工実績が戸建て住宅中心ということもあります。やはり、アパートや大規模建築の着工数はハウスメーカーを決める際の安心材料です。また、アパートの着工数だけでなく、その後の入居率など数字でみても信用できる実績があると良いでしょう。

そのため、同エリア・同規模の住宅の着工数と入居率を確認し、施工事例を見学することをおすすめします。

安全性を重視しているかを確認する

大手の企業など、上位のランクに位置しているハウスメーカーは、安心感があります。アパートの建築前から建築後まで、トラブルが生じたとしても大手企業などは、保証が充実していることが多いからです。

しかし、ハウスメーカーによっては大手の企業でも、口コミに悪い評判が多いということもあります。そのため、口コミの内容から安全性を重視しているかを確認しましょう。

アパート経営は長い目で管理しなければいけないため、存続性や安全性を重視しながら企業を選んでいきましょう。

口コミを確認する

先述したように、ハウスメーカーは上位ランクの企業でも、必ず安心できるわけではありません。ハウスメーカーからの情報だけでは、どうしても良い情報しか入ってこないからです。そのため、ハウスメーカーの良い評判と悪い評判を知ることができる口コミは、必ず確認しましょう。

最近では、口コミはインターネットサイトだけでなく、SNSからもチェックすることができます。どんな評判も鵜呑みにはせず、参考にしながら判断していくことが大切です。

営業担当者に建築の知識があるか

ハウスメーカーを決める際、営業担当者のスキルや相性も重要となってきます。アパートを建築するにあたって、建築知識の有無でオーナーの要望を実現できるか、十分な説明ができるかなどに差が出るでしょう。そのため、営業担当者のトークスキルや相性も大切ですが、建築に関する知識の有無も判断材料となります。

どんな質問にも詳しく明確な回答ができる営業担当者は、知識を持っていると言えるでしょう。オーナーからの質問に対して、「大丈夫です」などの明確ではない答えばかりの営業担当者には気をつけてください。

契約内容の詳しい説明があるか

アパートの建築は、契約前に決めなければならない事項が多くあります。また、契約する金額は大きく、設計費や手数料など金額面も複雑です。

そこで重要なのが、契約前にハウスメーカーからの詳しい説明があるか否かです。工期や工事内容、金額や要望などオーナーとハウスメーカーで共有しておくことでトラブルを未然に防ぐことができます。口約束ではなく実際に要望や取り決めた内容が反映されているかを確認しておきましょう。

リスクの説明があるか

アパート建築に関して、ハウスメーカー側がメリットや良い条件を提供するのは当たり前です。

しかし、メリットや良い条件ばかりを提供してくるハウスメーカーには注意が必要です。
デメリットやリスクを知らないと、想定外のトラブルに対処できません。

契約前にハウスメーカー側からメリットと合わせてデメリットや、想定されるリスクをきちんと説明してもらいましょう。

まとめ

ハウスメーカー選びはアパート経営をするにあたって、成功を左右します。長期的な付き合いになるため、良い面だけを見て決めずに様々な角度から考えて選びましょう。

特に、得意とする構造・採用している管理システム・担当者やアフターフォローの有無は検討材料となります。複数のハウスメーカーのプランや特徴を比較しながら契約を行うことで、失敗を防ぐことができます。

本記事を参考に、自分の理想や条件に合うハウスメーカーを見つけてみてください。

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