【大家必見】入居者募集の方法は？コツや不動産会社との契約の種類・特徴を徹底解説

不動産経営をするにあたって「入居者募集の方法がよく分からない」「入居者募集のコツが知りたい」というような悩みを持っている大家の方もいるのではないでしょうか。不動産を経営するにあたって、できるだけ空室状態は避けなければなりません。

適切な空室対策を行うためには、効果のある入居者募集の方法、不動産会社との契約の種類や特徴を理解しておく必要があります。

そこで今回の記事では、入居者募集の方法や不動産会社との契約の種類、入居者募集のコツについて解説します。大家の方や賃貸経営を始めようと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

入居者募集を始める前に物件の強みと弱みを調査しよう

空室状態を避けるためには、効果的な入居者募集を行う必要があります。また、効果的な入居者募集を行うためには、始める前に物件の強みと弱みを把握しなければいけません。

客観的に物件の強みと弱みを把握することで、以下のようなことが分かります。

• どのように入居者を募集するのか
• 今後改善するべきところは何か
• 競合物件との差

以上を把握することで、効果的な入居者募集が可能です。インターネットで事前調査して、その後に現地調査すると効率よく調べられます。

入居者にとって立地が良いかチェックする

不動産経営において、立地の良い場所を選ぶことはかなり重要です。空室対策や、出口戦略を効果的に行うことができます。そもそも立地が良い場所は人気が高いので、入居者募集を効果的に行うことができます。

また、仮に経営に行き詰まったとしても、立地の良い場所なら売却しやすいです。ここで注意したいのが、ターゲットによって良い立地の条件は異なるということです。

ここでは、ターゲットごとに良い立地の条件を紹介します。1人暮らし向け物件の場合は、以下のような条件が「立地がいい」とされています。

• 駅から徒歩で近いか（10分以内が理想）
• 深夜まで営業しているコンビニやドラッグストアなどが近くにあるか
• 通っている学校や勤務先が電車で30分から1時間以内の距離にあるか
• 駅から物件までの道のりは安全であるか（街灯、防犯カメラ、人通り）
• 休日にお買い物ができる大型スーパーが近くにあるか

子供がいる家族向け物件の場合は、以下の通りです。

• 自宅周辺の治安状況（繁華街の近くや、評判の悪い学校の近くではない）
• 子供が通う学校から徒歩で通学できるか
• 日用品や食品の品揃えが良いスーパーが徒歩圏内にあるか
• 自宅周辺に危険な場所はないか（崖、水路、見通しの悪い道路）
• 駐車場がついてる物件もしくは近くに月極駐車場が契約できる場所があるか
• 学童などがあるか
• 自宅周辺は静かであるか

高齢者向け物件の場合は、以下の通りです。

• かかりつけにできそうな病院が近くにあるか
• 歩いて行ける距離にスーパーがあるか
• 公園や図書館、カフェなど静かな時間を過ごせる場所が近くにあるか
• 自宅周辺に危険なスポットはないか（崖、川、見通しの悪い道路など）
• 日常の困りごとや心配事が相談できる窓口が近くにあるか

このように、ターゲットによって良い立地というのは異なります。入居者にとって良い立地の物件かを調査しましょう。

周辺の競合物件と比較する

競合物件と所有する物件を比較して、アピールポイントや不足しているところを把握しましょう。入居者目線に立ち競合物件を見つけ、差別化することによって、効果的な入居者募集ができます。

以下は、比較する際に確認したいポイントです。

• エリア内の賃貸物件数
• 築年数
• 広さや間取りのタイプ
• 入居状況
• 設備内容
• 建物の外観や共用スペースの状態

上記のポイントを意識して比較してみましょう。

簡単なリサーチ方法として、賃貸ポータルサイト（アットホーム）を調べることが挙げられます。自分の物件に近い条件で検索して、表示された物件と自分の物件の違いを書き出してみるのがおすすめです。

サイトには画像も掲載されているので、自分の物件と間取りや収納スペース、手入れ状況なども比較しましょう。強みはしっかりとアピールをして弱みは改善策を考えることで、入居率の上昇に繋がります。

近隣の家賃動向を調査する

物件の家賃は、入居者が家を探す際に重視する条件の1つです。

• 月額の家賃
• 駐車場の料金
• 管理費の有無や料金

以上について、周辺物件と比較してみましょう。

他の条件がほぼ同じ場合、入居者は家賃の安い賃貸に入居することが多いので、近隣の家賃動向を調査することが大事です。

また、敷金礼金を決める際も周辺物件を参考にすることをおすすめします。

不動産会社に入居者募集を依頼する方法

賃貸物件の入居者募集を行う際は、不動産会社に依頼する方法が一般的です。不動産会社に入居者募集を依頼する際には、「一般募集」と「専任募集」の2種類があります。

一般募集とは、複数の不動産会社に依頼することです。一方、専任募集とは一社だけに任せることを言います。

ここでは、一般募集と専任募集のメリットとデメリットをそれぞれ紹介します。

一般募集

一般募集では、複数の不動産会社に依頼できます。一般募集のメリットとデメリットは、下記の通りです。

メリット	・複数の不動産会社に客付けを依頼できるので、入居希望者の目に入る機会が増える。 ・入居希望者を見つけた会社に仲介手数料が払われるため、競争が起きやすく入居者が見つかりやすい。
デメリット	・複数社が物件を掲載することにより、内容が一致していないと入居希望者に不信感をあたえてしまう可能性がある。 ・依頼した不動産会社の内1社でも良くない対応をすると評価が下がってしまう。

一般募集は複数社の不動産会社に入居者募集を依頼できるため、集客力が高いです。そのため、空室を埋めたい際に多くの入居希望者の目に入ります。そして、その分契約できる可能性も高くなります。

また、入居希望者を見つけた会社にしか仲介手数料が払われないため、不動産会社同士で競争が起こり、入居者を見つけやすいです。

しかし、注意も必要です。複数の不動産会社を利用するため、不動産会社間で情報に差異が生まれる可能性があります。情報に差異が生まれてしまうと信憑性に欠けてしまう場合があるので注意が必要です。また、1社でも入居希望者に対して良くない対応をしてしまうと、物件の評価が下がってしまいます。

専任募集

専任募集では1社だけに入居者募集を依頼します。専任募集のメリット・デメリットは、下記の通りです。

メリット	・問い合わせなどの業務を任せられるため、大家の負担が減る。 ・管理費を支払うため、不動産会社では営業の優先順位が上がる。
デメリット	・集客力が下がる可能性もある。 ・大家自ら入居者の募集をかけられない。

専任募集の良いところは、1社の不動産会社とビジネスパートナーになることにより、入居者募集のために丁寧な対応をしてもらえることです。

また、大家は1社とやり取りをするため、複数社とやり取りをする一般募集と比べて手間がかかりません。

しかし、1社としか契約できないので、信頼できる不動産会社と契約する必要があります。例えば、管理は得意な一方、集客は苦手という不動産会社もあるので、注意が必要です。

専任募集をする際には、しっかりと不動産会社の客付け力を調べてから契約する必要があります。

入居者募集を依頼する不動産会社の選び方

物件の入居者募集を不動産会社に依頼する場合、客付けが得意な会社を選択するのがおすすめです。客付けが得意な業者を選ぶことで、多くの入居者を期待できます。

不動産会社によっては、管理は得意な一方で入居付けが苦手という会社もあります。ここでは、客付けが得意な不動産会社の選び方を解説します。

物件の露出度の高さ

昨今の入居者は、主にインターネットを駆使して物件を探します。ある程度インターネットだけで物件の情報を把握できるからです。

そのため、露出度の高いメディアに掲載されることで、入居希望者の目に止まりやすくなります。

特に日本3大不動産ポータルサイトへの掲載は欠かせません。契約する不動産会社がSUUMO、アットホーム、ライフルホームズに物件情報を掲載しているか確認しましょう。

営業力があるか

入居者を契約させるためには、入居希望者への営業が大事です。内見の際にしっかりと物件の魅力を伝え、ニーズにあった営業をする必要があります。

不動産会社の営業力は、内見数や成約件数といった実績を確認することで知ることができます。

物件図面の分かりやすさ

不動産会社の前を通ると、物件情報が書かれた「物件図面（流通図面）」が貼られているのを目にします。

この物件図面が入居希望者の目に留まりやすく、分かりやすいものであれば立ち止まって見てくれるでしょう。その際、物件の特徴やアピールポイントがしっかり記載されており、情報が正確なものであれば客付けに期待できます。

入居者がなかなか決まらない際の対策

入居者募集を依頼してから時間が経過しても入居者が決まらないときは、原因を特定しなければなりません。入居者が決まらない原因が分かれば対策もできるので、まずは原因を探しましょう。

それでも入居者が付かない場合は、広告料を支払うのも1つの手です。

広告料とは、成約時に不動産会社に支払われる報酬で、仲介手数料とは別に不動産会社が受け取る報酬です。

報酬を受け取る不動産会社は、積極的に物件を希望者に紹介するため、成約率が向上します。

不動産会社に入居者募集を依頼する際の契約形態

大家が不動産会社に入居者募集を依頼する際の契約形態は、「媒介契約」と「代理契約」の2種類です。

ここでは、媒介契約と代理契約の特徴とメリット・デメリットを解説します。メリット・デメリットをしっかり把握し、自分に合う契約形態で契約するのがおすすめです。

媒介契約

媒介契約とは、不動産会社が仲介業務の全般と契約業務を担当する契約です。媒介契約の特徴とメリット・デメリットは、下記の通りです。

特徴	・不動産会社は仲介業務全般と契約業務を行うが、入居者の決定権はない。 ・契約内容の決定権も大家にある。
メリット	・入居者を大家自身で決められるため、希望する入居者のみを入居させることができる。 ・ある程度好きなように不動産経営を行える。
デメリット	・大家の負担が増える。

媒介契約では、不動産会社が入居者を募集したり、契約業務を担当したりするなど、契約までサポートをしてくれます。また、媒介契約では大家が入居者を決められます。自分の希望にあった入居者を選べるのが特徴です。

ただし、契約や問い合わせなどの業務を大家が担当するため、大家の負担が増える点には注意が必要です。

代理契約

代理契約では、不動産会社が入居者募集から契約までの全てを大家に代わって担当します。代理契約の特徴とメリット・デメリットは、下記の通りです。

特徴	・入居者募集から契約までの全てを大家に代わって業者が行う。
メリット	・不動産業者が入居者を決めてくれるため、大家への負担が少ない。
デメリット	・大家には入居者の決定権がないため、希望条件に沿わない入居者と契約される可能性がある。

不動産会社が入居者まで決めてくれるため、大家への負担は減ります。また、問い合わせや契約業務も担当してくれます。

代理契約の注意点は、不動産会社に契約締結の権限があることです。そのため、大家の希望する条件の入居者以外とも契約されてしまう可能性があります。あらかじめ入居者の希望条件などを不動産会社側に伝えておく必要があります。

入居者の決定権は不動産会社にあるので、ある程度信用できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

大家が自分で入居者募集をするメリットは？

一般的に物件の客付けは、不動産業者が行います。

しかし、管理会社と結ぶ「管理委託契約」、または仲介会社と結ぶ「媒介契約」の内容次第では、大家も客付けが可能です。大家が客付けをしたらどのようなメリットがあるのでしょうか。

ここでは、大家が自分で入居者募集するメリットを紹介します。

費用を抑えられる

不動産会社に仲介を依頼すると、仲介手数料や広告宣伝費などの費用がかかります。自主客付けであれば、不動産会社を通さないのでその分の費用を軽減することができます。

賃貸経営のノウハウを学べる

賃貸管理業務を管理会社に委託している場合、全て会社に任せっきりの方もいるでしょう。

しかし、自分で入居募集を行い契約などの業務も行うことで、賃貸経営のノウハウを学ぶことができます。今後の賃貸経営にも活かせるので、おすすめです。

大家が自分で入居者募集をする際の注意点

自主客付けのメリットを紹介しましたが、自主客付けを行うには専門的な知識も必要です。賃貸経営で大切なのは、貸主と借主の間で結ばれる「賃貸借契約」です。

契約後にトラブルが起こった際は、基本的に契約書に従って対応が行われます。賃貸契約に関する専門知識がない場合は、賃貸借契約の内容が不十分である可能性があります。自分で契約業務を行う際は、契約関連業務などの学習が必要です。

なお、借主との契約業務に不安な場合は、契約業務だけを外注することもできます。不動産会社によっては相談に応じてもらえる可能性があるので、まずは相談してみるのがおすすめです。

空室を作らない入居者募集のコツは？

空室がある場合は、早期に空室対策をする必要があります。ここでは、空室を作らない入居者募集のコツを紹介します。紹介する内容は、以下の通りです。

• 物件の強みを不動産会社に活かしてもらう
• 賃貸情報サイトを活用する
• チラシを作ってポスティングする
• 学生生協を活用する
• 入居者や退去者から紹介してもらう
• 設備投資で物件の強みを増やす
• 空室や共用部の掃除をしっかり行う
• 退去者が出たら入居者目線で部屋をチェックする

それぞれ詳しく見ていきましょう。

物件の強みを不動産会社に活かしてもらう

不動産会社に入居者募集を依頼する際は、所有物件の強みを伝えるようにしましょう。強みを不動産会社に伝えるためにも、自分の物件の強みをリサーチすることが大切です。

物件の情報や強みを詳細に掲載することで、希望条件で絞り込んだ際にヒットしやすくなり、入居者の目に付きやすくなるため効果的です。不動産会社がセールスポイントである強みをしっかりと理解することで、内見や営業の際に強みをアピールでき、成約率アップに繋がります。

賃貸情報サイトを活用する

近年では、賃貸情報サイトが主流です。その中でも大家が自ら掲載できるマッチングサービスでは、自主客付けが可能です。

また、SNSなど拡散力の高い媒体を利用することで、多くの人に自分の物件を見てもらうこともできます。

ここでは、おすすめの賃貸情報サイトを紹介します。

①地元密着型サイト

引用元：ジモティー公式HP

ジモティーは地元に特化した掲示板で、不用品の取引や仕事の募集、不動産の取引など、様々なことを地元の人同士で取引できるサービスです。

ジモティーのメリットは、手数料と出品料が無料である点です。また、出品場所を正確な距離で絞って検索することができます。そのため、近くに住む人との取引が可能です。

ただし、注意点もあります。ジモティーでの取引は基本的に運営が介入しないので、賃貸物件の内見申込から契約まで全てを大家自身で行う必要があります。

入居希望者と直接やり取りをする際にトラブルが発生しても、基本的にジモティーは介入しません。そのため、入居希望者とのやり取りをする際は特に注意が必要です。

②大家と入居者のマッチングサイト

引用元：ウチコミ公式HP

ウチコミは、大家と家探しをしている人のマッチングサービスです。ウチコミを利用するメリットは、以下のようなものがあります。

• 大家自ら物件写真を掲載できる
• 全ての物件が仲介手数料無料
• スマホで気軽に利用できる

そしてウチコミの最大の特徴は、内見や入居申し込みの際に宅地建物取引業者（エージェント）がサポートしてくれることです。

内見や契約に不安がある初心者でもエージェントがサポートしてくれるので安心です。

チラシを作ってポスティングする

泥臭いやり方ではありますが、チラシを作ってポスティングする方法も効果的です。

デザインテンプレートが豊富な無料のサイトを利用して、簡単にチラシを作成することもできます。デザインが難しい場合は、不動産業者のチラシや広告などを参考にして作成するのがおすすめです。

ポスティングを行う際は適当に行うのではなく、自分の物件と似ている物件の中で勝てそうなところにポスティングすることをおすすめします。

学生生協を活用する

物件のメインターゲットが学生の場合、大学の生協に掲載してもらうと効果的です。大学生協とは「大学生活協同組合」の略で、利用者が出資金を出し組合員となり、協同で運営している組織です。

大学によっては物件をまとめた資料を公開していたり、HPに記載していたりするので、物件の範囲にある大学を全て調べて掲載可能かどうか問い合わせしてみましょう。

入居者や退去者から紹介してもらう

入居者や退去者に紹介してもらうことで、仲介手数料などの費用を軽減することができます。

紹介してもらうときの手法として、「入居者募集しています」という広告付きのチラシを配るのがおすすめです。チラシは入居者と退去者、入居希望者に配りましょう。

その際に、紹介者と契約者に対してメリットがあるような内容にすると契約率アップに繋がります。例えば「敷金礼金無料」「最初の1ヶ月無料」など、お得な内容だと契約率の上昇を期待できます。ジモティーなどでよく見られる手法なので参考にしてみてください。

設備投資で物件の強みを増やす

自分の物件になくて競合物件にはあるような設備は、積極的に投資して取り入れることをおすすめします。

また、競合物件にはない人気の設備など、不動産ポータルサイトで研究して設備投資するのも効果的です。

競合物件にはない設備を取り入れてアピールすることで、競合と比較された際に入居者を獲得する可能性が高まります。

大金を使わず少し設備を変えるだけでも、部屋の印象は変わるので、検討してみましょう。例えば、シーリングライトをレールライトに交換したり、デッドスペースに棚を増設したりすることで、おしゃれな部屋になります。

空室や共用部の掃除をしっかり行う

空室期間が長くなってしまうと、室内にはホコリが溜まったり、排水溝からの匂いが発生したりします。これらの清掃を行わないと、内見の際に入居希望者に見送られてしまう可能性があります。定期的に清掃をするのがおすすめです。

また、共用部が汚いと部屋に入る前に入居を見送られる可能性もあります。外観やエントランス、ゴミ捨て場などの共用部は目に入りやすいため、定期的にメンテナンスするようにしましょう。

退去者が出たら入居者目線で部屋をチェックする

退去者が出たら、入居者目線で部屋をチェックするチャンスです。退去者が出たら、以下のポイントについてチェックしてみましょう。

• 壁紙の状況（黄ばみ、色あせ）
• 水回りの清潔感
• 部屋の匂い
• 備品の状態（破損や欠品）
• 共用スペースの清潔感

退去者が出ないと部屋をチェックするのは難しいため、見落としがないようにさまざまな視点でチェックしましょう。

また、退去した理由を不動産会社に聞いてもらうのがおすすめです。改善できる内容であれば、次の入居者が入る前に改善することで、物件の質も向上していきます。

まとめ

今回の記事では、入居者募集の方法やコツ、不動産会社との契約の種類・特徴について解説しました。

以上のことを押さえた上で、適切な入居者募集をしましょう。

今回の記事で紹介した入居者募集のコツや不動産会社の選び方を参考にして、不動産経営を行ってみてはいかがでしょうか。