節税効果が上がるアパートの減価償却とは？耐用年数との関係や計算方法など徹底解説

増税や物価高が騒がれる昨今、アパート経営で税金対策をしている人は増えつつあります。実際にきちんと会計処理をすることで、長期的な節税対策が可能です。しかし、「専門的で難しそう」「計算方法が分からない」と諦めてしまう人も多いかもしれません。

そこで今回は、アパート経営の中でも節税効果の高い「減価償却」に焦点を当て、長期的な節税に繋がる「節税の仕組み」「減価償却にまつわる用語・計算方法」について解説します。

生活にまつわる身近な例も紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。

アパートの減価償却とは？

減価償却はアパート経営の会計処理において最大の節税効果があります。会計処理をする上で、経費の計上というと一括で手続きするイメージがあるかもしれません。しかし、アパートの購入費用は、毎年少しずつ分割して計上します。

所得税や住民税は、前年の利益（収入と費用の総額）で決まるので、数年にわたって費用として計上＝収入から差し引くことで長期的な節税対策になるのです。それでは「減価償却」の基本的なポイントを押さえておきましょう。

減価償却の意味

減価償却とは、アパートなどの固定資産の価値を数年に分けて減少させながら費用として計上する手続きです。なぜ価値を減少させるかというと、アパートや生活に必要な設備は年数を経ると共に劣化してしまうからです。

例えば、日常生活の中でも壁や床に傷が生じたり、経年劣化による黄ばみ発生したりします。外壁がひび割れたり、屋根が破損したりすることもあります。歳月や日差しによる劣化のほか、天候による影響や事故などによる予期せぬ事態もあり得ます。

そこで数年にわたって資産価値を減少させて、会計処理を行うのです。なお、減価償却はあくまでも会計上の扱いであり、実際に毎年手元からお金が出ていくわけではないので安心してください。

アパートに関連する減価償却の対象には以下の内容が含まれます。

• 建物そのもの
• 建物の付属設備…電気設備、給排水設備など
• 構築物…通信ケーブル、アスファルト塗装など
• 器具・備品…床材、壁紙など（減価償却しない場合もある）

減価償却には2種類ある

アパート経営で節税効果を上げるには、適切に減価償却するのがポイントです。減価償却には「定額法」と「定率法」の2種類があり、「定額法」のみが適用されるパターンと、「定率法」のどちらかを選べる場合があります。

例えば、物件そのものでは「定額法」で減価償却を行えますが、キッチンシンクなどは「定額法」か「定率法」を選ぶことができます。これらの計算によって、課税対象となる前年の利益が変わってくるので、きちんと計画を立てることをおすすめします。

いずれにせよ、確定申告時に毎年「減価償却費」を計上すると、帳簿上の利益が減るため減税が可能になります。節税対策のためにも「定額法」と「定率法」の2種類を把握しておきましょう。

定額法

固定資産の減価償却総額を毎年均等に分けて計算していく方法です。2016年以降に取得した事業用アパートでは、主に定額法での減価償却が用いられます。

例えば、物件そのもの、水回りなどの設備、フェンスなどの建物の外にある設備などが挙げられます。購入した時期によって、旧定額法を元に計算していましたが、現在は新定額法に照らし合わせて会計処理をしています。

定率法

固定資産の未償却の残高に、毎年一定の率をかけて計算する方法です。購入初年度の費用計上額がもっとも大きく、その後数年にわたって減少して費用計上します。

アパート経営に関する費用の中では、冷暖房機器や床材、キッチンシンクなどの「器具・備品」にのみ、定額法か定率法かを選ぶことができます。初年度に費用計上できる額が大きいので、アパート運営の計画に合わせて選択すると良いでしょう。

アパートの耐用年数とは？

減価償却費を求めるには、国が定めた「使用可能な期間」である耐用年数が基準となっています。節税効果を上げる費用計上や賃貸経営の収支バランスにも関わってくるため、しっかりと把握しておきましょう。

法律上で耐用年数は決められている

固定資産は「法定耐用年数」と呼ばれる資産の価値期限が法律で決まっています。これは歳月を重ねるにつれて、資産価値が下がっていくからです。アパート経営でも新築から何年経っているのかを元に、資産価値と減価償却費を算出します。

また、減価償却費の計算には国が定めた「償却率」と呼ばれる割合を用います。償却率も耐用年数に応じて変化するので、減価償却費を求める上で「法定耐用年数」は大切です。

• 償却率：国が定めた年数ごとに減っていく「償却率」を使用
• 減価償却費：償却率によって算出され、減価償却によって計上される費用

耐用年数ごとの具体的な償却率が気になるという方は、国税庁「減価償却資産の償却率等表」をご覧ください。

なお、物件の「法定耐用年数」と建物の寿命はイコールではありません。きちんとメンテナンスを行なっていれば、法定耐用年数を超えても賃貸として運用可能です。

ローンの融資期間を決めるものでもある

アパートローンの融資期間は、法定耐用年数よりも短くなるケースが多いと言えます。なぜなら、法定耐用年数を超えた物件は「銀行評価額」がゼロになってしまうからです。

金融機関は事業主が返済不能（債務不履行）になった場合に、物件を差し押さえて売却し、損失を出さないように手を打ちます。しかし法定耐用年数を超えると物件の売却が難しくなり、債務を埋められなくなってしまいます。

そこで銀行などの金融機関側は、融資期間を法定耐用年数よりも短期間に設定しているのです。

建物・設備など施設の耐用年数一覧

アパートの建物本体は、木造や鉄骨などの「構造」によって、法で定められた耐用年数は異なります。建物以外にも、電気・ガス・水回りといった「付属設備」や床材などの「器具・設備」も資産扱いとなり、耐用年数はそれぞれ違います。

資産の種類に分けて詳しく解説していきます。

建物の耐用年数

建物そのものは、骨組みや材質によって耐用年数に2倍以上の差があります。これは木造と鉄筋コンクリート造では、強度に大きな違いがあるからです。

木造	22年
鉄筋コンクリート造	47年
鉄骨造	骨格材の厚さ ・４mm以上…34年 ・３～４mm…27年 ・３mm以下…19年

また耐用年数はアパートローンの融資期間にも影響するので、購入時に検討するポイントの1つと言えます。

その他にユニットバスや浴槽、下駄箱、フローリングは建物と一体化されているとみなされ、上記の耐用年数が適用されます。その他の付属設備や器具等に関しても詳しく見ていきましょう。

建物の付属設備の耐用年数

水回りや電気、ガス、災害時に必要な設備と、それに付属している設備です。インフラ整備に関わってくるため耐久性は高く、比較的長期間の耐用年数が定められています。

電気設備（照明設備を含む）	蓄電池電源設備…6年 その他のもの…15年
給排水設備	15年
衛生設備	15年
ガス設備	15年
消火、排煙設備	8年
災害報知設備、格納式避難設備	8年

アパートの電気設備は基本的に15年と考えて良いでしょう。蓄電池電源設備はオール家電住宅に使用されることが多く、給排水設備や衛生設備は便器や洗面台などを指します。

構築物の耐用年数

構築物は建物以外の土木設備やフェンスなど、土地の上に定着している設備（工作物）を指します。アパートの敷地内にあって、屋外にある設備と考えるとイメージしやすいでしょう。またインターネットの通信ケーブルも構築物に含まれます。

通信ケーブル（光）	光ファイバー製…10年 光ファイバー以外…13年
駐車場などのアスファルト舗装	10年
コンクリート舗装	15年
コンクリートブロック塀	15年
外周フェンス（金属製）	10年
側溝	15年
屋外給排水設備	15年
外灯	10年
自転車置場、ごみ置き場	7年

「構築物」は耐久性や使用頻度によって、7〜15年程度の中長期的な耐用年数に設定されていることが多いです。また、無料Wi-Fi付き物件のニーズは高くなっており、はじめから通信ケーブルが設置されたアパートも増えています。

この他にも、アパートを構築する設備は細かく分かれています。地域の管轄税務署によって適用が異なる場合もあるので、アパート購入時にはきちんと把握しておきましょう。

器具・備品の耐用年数

建物と一体化しておらず、入居者が生活する上で必要な器具や備品を指します。室内に設置された空調設備のほか、建物に貼ってある壁紙、床の上に敷かれたクッションフロアなどをイメージすると分かりやすいのではないでしょうか。汚れや傷が付きやすいので、耐用年数も短めです。

冷房、暖房、通風設備	6年
畳床、カーペット、クッションフロア	6年
壁紙（クロス）	6年
流し台（キッチンシンク）	5年
電気冷蔵庫、ガス機器（ガスレンジ）	6年
インターフォン	6年

上記のように「器具・備品」の法定耐用年数は5～6年と短めです。この項目の中には家電製品なども含まれており、耐久性を考慮すると短めに設定されています。

なおエアコンが減価償却の対象となるのは「30万円以上」に限ります。購入金額によっては「消耗品」として一括計上するので、会計処理の際には注意が必要です。その他に畳表やふすま、障子紙も「消耗品」扱いなので減価償却の対象にはなりません。

参照元：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」
参照元：東京都主税局「滅価償却資産の耐用年数表」

節税効果を上げたいなら減価償却を正しく計上しよう

アパート経営でもっとも効果的に節税するには、前述した耐用年数以外にも押さえておくポイントが2つあります。この項目では、以下の内容について解説します。

• 「利益」にまつわる収入と必要経費の関係
• 「資産の種類ごと」に減価償却するコツ

この2点を押さえておくと、確定申告のときしっかり節税対策ができます。

最大限に計上することで所得税を節税できる

アパートを購入したら、賃貸経営で得た年間収入と必要経費を「不動産所得」として確定申告する必要があります。前年度の利益（収入など）に応じて所得税が決まるので、確定申告をしないと「脱税」にもなりかねません。アパート経営を始めたら忘れないように注意しましょう。

また、きちんと必要経費を申告すれば節税対策にもなります。必要経費とはアパートの経営や維持に使った費用を指し、家賃収入から必要経費を引くことで不動産所得（＝家賃収入－必要経費）を抑えられます。

さらに、所得税は不動産所得だけでなく、給与所得や事業収入、配当などのすべての収入の合計から必要経費を引いて計算します。課税対象となるのは「不動産所得を含むすべての収入の合計－必要経費」です。節税以外のメリットとして、たとえアパートの賃貸経営が赤字でも、損失として控除の対象になる点も挙げられます。

資産の種類ごとに分けて計上する

資産の種類ごとに仕訳するのもコツの1つです。「物件」だけでなく「付属設備」「構築物」「器具・備品」も、その種類と耐用年数に応じた減価償却費として計上できます。

設備などの耐用年数は物件よりも短くなっているため、1年間に費用として計上できる額も大きくなります。そのため、家賃収入が多くなる新築から15年前後の節税対策に繋げることができるでしょう。

その他にも、賃貸経営や管理に必要なパソコンなどの備品、ローンの金利なども費用として計上することができます。税理士と相談しながら帳簿を細かく仕訳しておくと、確定申告の際に便利です。

減価償却の計算を実際にしてみよう

減価償却費は、不動産所得とは別に計算する必要があります。ここでは新築の木造アパートを購入したケースを例に、減価償却のシミュレーションをしてみましょう。

取得時期によって減価償却方法は異なる

減価償却方法には複数のパターンがあり、購入した時期によって計算方法が異なります。また、物件そのものや付属設備などの種類によっても異なるので、しっかり把握しておきましょう。

【建物】

取得時期	減価償却方法
2007年3月31日以前	旧定額法
2007年4月1日以降 ※現在の計算方法	新定額法

【建物付属設備】【構築物】【器具・備品】

取得時期	減価償却方法
2007年3月31日以前	旧定率法
2007年4月1日～2012年3月31日	250％定率法
2012年4月1日～2016年3月31日	200％定率法
2016年4月1日～	※「建物付属設備」「構築物」の定率法は廃止 ※「器具・備品」にのみ、200％定率法が選択可能

現在は基本的に「定額法」によって減価償却を計算していますが、【器具・備品】に関しては「定額法」または「定率法」の選択が可能です。

参考元：国税庁「減価償却に関する改正 」

旧定額法で計算する場合

2007年3月31日までに取得した固定資産（物件そのもの）に対して使われた計算方法です。毎年、一定額を費用として計上します。計算方法は以下の通りです。

減価償却費＝（物件購入価格－残存価格）×償却率×（業務に使われた月数／12ヶ月）

「残存価格」とは取得価格の10％、「償却率」は旧定額法での償却率を使用します。現在では法改正のため、使用されなくなりました。

定率法で計算する場合

定率法は、建物付属設備と構築物などに対して、2016年まで使われていた計算方法です。2016年以降は、空調や床材などの器具・備品に対して選択できるようになっています。購入した年にもっとも多い額を計上でき、年数と共に計上できる額は少なくなります。

減価償却費＝未償却残高×償却率×（業務に使われた月数／12ヶ月）

取得時の費用から、すでに減価償却費として計上した合計額を差し引いた「未償却残高」を元に計算します。「償却率」は取得時期によって異なり、2012年以降は「200％定率法」が用いられています。

器具・備品の購入にあたっては「定額法」と「200％定率法」のどちらが適切なのか、しっかりと計画を立てましょう。

新定額法で計算する場合

現在アパートの建物そのものや建物付属設備、構築物に使われている計算方法です。旧定額法と同じく、毎年一定額の減価償却費を会計処理します。ただし「償却率」は新定額法の償却率を使用します。

減価償却費＝物件購入価格×償却率×（業務に使われた月数／12ヶ月）

これからアパートの購入を検討している人は、多くの資産に「新定額法」が適用されているということを覚えておくと良いでしょう。

中古アパートの場合は計算方法が異なる

中古アパートの減価償却費の計算方法は複雑です。なぜなら、中古物件は「法定耐用年数」ではなく、以下の特定の条件で「中古物件の耐用年数」を算出する必要があるからです。

【中古物件の耐用年数】

法定耐用年数を過ぎている	法定耐用年数×20％
法定耐用年数が残っている	（法定耐用年数－経過年数）＋（経過年数×20％）

木造アパートを例に挙げると「法定耐用年数」は22年のため、築30年の物件は法定耐用年数を過ぎていて、築10年は12年残っている状態になります。そこで上記の計算方法で確定した「中古物件の耐用年数」を基準に「新定額法」を使って減価償却費を算出します。

減価償却が終わったらどうなる？

減価償却が可能な耐用年数を超えると、費用として計上できません。また課税対象となる帳簿上の利益が増える関係で、税金が高くなる可能性もあります。

しかし「法定耐用年数」や「中古物件の耐用年数」は、あくまでも会計上の手続きに必要なだけです。実際は建物の耐久年数とは関係ないため、それまで通り住み続けることも賃貸として貸し出すこともできます。

もちろん、物件の劣化状態によっては、取り壊しや建て替えといった工夫が必要なケースもありますが、アパート経営を始める際に、資金繰りの計画を立てておいた方が後々安心だと言えるでしょう。

減価償却する際に気を付けたい点

法定耐用年数を超えると、購入資金を費用として計上できなくなるので、減価償却をする際に注意しておきたい以下2点を解説します。

• ローンとの関係
• 修繕費と資本的支出

それぞれ詳しく見ていきましょう。

ローンとの関係

滅価償却とローンの関係で重要なことは以下の通りです。

• 1年のローン返済額は「減価償却費」を超えない
• 金利手数料は費用として計上する
• 借入期間・返済期間は「耐用年数」を超えない

ローンの返済額は経費として計上できません。借入金は「返すお金」であり、収支とは関係がありません。そのため、減価償却費を超えないようにすると、収支のバランスが安定しやすくなります。

一方、金利は費用として計上できます。アパートローンともなると、金利の総額は大きな出費となるため、節税のためにも金利の計上を忘れないようにしましょう。

【借入期間・返済期間】

借入期間	金融機関側が提示する「最長で何年で返済するか」を定める期間
返済期間	借入主が「実際に完済する」までの期間

借入期間は「耐用年数」以内に設定されることがほとんどです。しかし、返済期間が耐用年数を超えると減価償却として計上できません。そのため、ローンが残っていると資金繰りが苦しくなる可能性があります。耐用年数を超えないように計画を立てましょう。

修繕費と資本的支出

アパートの修理や改修にも減価償却が関わってきます。目的によって「修繕費」になるか「減価償却費」として計上するか異なるので、下記の表にまとめました。

修繕費	目的	原状回復のための改修・修理
	計上方法	支出した年に一括で費用を計上
	具体例	・雨漏りによる屋根の部分補修 ・劣化による屋根の葺き替え ・外壁など塗面の劣化による塗装 ・ガス給湯器の交換 ※いずれも修繕前と同性能、同品質に限る
資本的支出	目的	耐久性や防臭性など、資産的価値向上
	計上方法	法定耐用年数により減価償却として費用を計上
	具体例	・雨漏り部分のほかに、屋根全体を防水素材へ改修 ・トタン屋根から瓦屋根への改装 ・耐久性や遮熱性を向上させる塗料による外壁塗装 ・追い炊き機能付きのオートバスへの交換 ・リフォームや増改築

アパートの品質向上は新たな資産とみなされ、その年に全額を費用として計上できません。高額な改修をしても、帳簿上では経費扱いにならないので、メンテナンスは計画的に行うよう注意が必要です。

適切なメンテナンスで建物の寿命を伸ばすのもおすすめ

減価償却期間が終了し税金が上がっても、家賃収入は得られます。アパートを長期的に運営するには、快適な住環境を維持するメンテナンスが重要です。

実際に木造アパートの耐用年数は22年ですが、市場には築30年を経過した賃貸物件も出回っています。ただし、経年劣化は生じてしまうので、水回りや屋根、外壁といった設備の定期点検はしておくと安心です。

また、昨今では無料インターネット付きアパートのニーズも高まっています。入居者の需要に合わせて設備を導入することも息の長いアパート経営が可能になる秘訣です。

まとめ

所得税や住民税は、前年度の利益によって決まります。アパート経営では「減価償却」によって、数年にわたり帳簿上の利益を下げられるため、長期的な節税対策に繋がることが分かっていただけたのではないでしょうか。

また、減価償却が終わった後を見越して、定期的なメンテナンスやニーズに合わせた無料インターネットなどの設備の導入も大切です。しっかりと計画を立て、アパート経営による節税を目指してください。